Sí. La ubicación del inmueble no obliga, por sí sola, a elegir un escribano de esa jurisdicción. La clave es distinguir dónde puede autorizar la escritura el escribano y en qué Registro debe inscribirse la transmisión.
La respuesta, en los dos sentidos
Un escribano con registro en PBA puede autorizar una escritura sobre un inmueble situado en CABA si el acto se otorga dentro del territorio en el que tiene competencia notarial. A la inversa, un escribano de CABA puede autorizar en la Ciudad una escritura sobre un inmueble ubicado en PBA.
Escribano de PBA → inmueble en CABA
Por ejemplo, un escribano cuyo registro está en Vicente López puede autorizar allí la compraventa de un departamento de CABA. El título se presenta para inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a CABA.
Escribano de CABA → inmueble en PBA
Un escribano con registro en CABA puede autorizar en la Ciudad la compraventa de una casa de Vicente López. El título se presenta para inscripción en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
En ambos ejemplos, el lugar de autorización de la escritura y el lugar de inscripción son distintos. Eso es posible, pero exige preparar la operación con las formalidades de cada jurisdicción.
¿Dónde se firma la escritura?
La competencia territorial determina dónde puede actuar el escribano y autorizar la escritura, no dónde debe estar ubicado el inmueble. En la Provincia de Buenos Aires corresponde, como regla, al partido de asiento de su registro notarial; no abarca automáticamente toda la provincia. En CABA comprende el territorio de la Ciudad. Existen excepciones legales específicas que deben analizarse según el caso.
Por eso, si se elige un escribano de Vicente López para vender un departamento de Palermo, la escritura puede otorgarse dentro de la competencia territorial de ese escribano en PBA. La sola ubicación del departamento en Palermo no lo habilita a trasladarse allí y autorizar el acto como si ejerciera en CABA. Lo mismo vale en sentido inverso.
Antes de fijar fecha y lugar: confirmá con la escribanía dónde deben comparecer y firmar los otorgantes. Si alguna persona no puede asistir, hay que estudiar su situación y la representación posible antes de organizar la operación.
El Registro sigue al inmueble
La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación del inmueble. Si el inmueble está en CABA, interviene el Registro que corresponde a CABA; si está en PBA, el Registro provincial. El lugar del registro notarial no cambia esa regla.
También deben atenderse los certificados, los datos catastrales y las exigencias fiscales y registrales aplicables a la operación. Cuando una escritura se autoriza en una jurisdicción y debe inscribirse en otra, es necesario cumplir los requisitos de legalización, autenticidad y presentación del Registro receptor, según el soporte del documento y la normativa aplicable. La escribanía debe prever estos recaudos al organizar la operación y preparar el presupuesto.
En concreto, el Registro bonaerense exige legalizar los documentos notariales autorizados en CABA, y el Registro de CABA exige que los documentos provinciales estén debidamente legalizados, con la salvedad prevista para ciertos documentos electrónicos interoperables. Entre PBA y CABA hay reglas específicas de reciprocidad que facilitan determinados recaudos de presentación. Estas reglas no eliminan la legalización exigible ni permiten que el escribano firme fuera de su competencia territorial.
La escribanía debe revisar el título, solicitar los certificados pertinentes, calcular los conceptos que correspondan y planificar la inscripción. Si estás comparando presupuestos, pedí que se identifiquen los gastos propios del trámite entre jurisdicciones. Podés leer nuestra guía sobre estudio de títulos y la documentación para escriturar.
Qué conviene confirmar antes de avanzar
1. Dónde está el inmueble y en qué Registro se inscribirá.
2. En qué territorio puede autorizar el acto el escribano elegido y dónde firmarán las partes.
3. Qué certificados, datos catastrales, legalizaciones y presentaciones exige el caso.
4. Qué conceptos incluye el presupuesto y qué plazo estimado requiere la preparación e inscripción.
Preguntas frecuentes
¿Tenés dudas?
Contactanos y contanos tu consulta. Te orientamos sobre los pasos a seguir.
