DONACIONES
Doná con seguridad jurídica y protegé tu patrimonio
La donación es el acto jurídico por el cual una persona transfiere gratuitamente un bien a otra. Cuando se trata de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública ante escribano (art. 1552, Código Civil y Comercial). En nuestra escribanía te asesoramos integralmente para que la donación se realice con todas las garantías legales.
¿Qué es una donación de inmueble?
Es la transferencia gratuita del dominio de un bien inmueble de una persona (donante) a otra (donatario). Se utiliza habitualmente como herramienta de planificación patrimonial y sucesoria: padres que donan a hijos, anticipos de herencia, reorganización del patrimonio familiar, o donaciones a terceros y entidades. La donación de inmuebles requiere escritura pública bajo pena de nulidad.
Es fundamental contar con asesoramiento notarial previo, ya que existen restricciones según el vínculo entre las partes, la naturaleza del bien, la existencia de herederos forzosos y sus derechos de legítima. El escribano analiza la situación patrimonial del donante, asesora sobre las cláusulas más convenientes y protege los derechos de todas las partes involucradas.
¿Por qué donar en vida?
Donar un inmueble en vida tiene ventajas concretas frente a la transmisión por sucesión:
✓
Evitás la sucesión
Si donás todos tus inmuebles en vida, tus herederos no necesitarán iniciar un juicio sucesorio para esos bienes.
✓
Protegés tu vivienda
Con la reserva de usufructo vitalicio seguís viviendo en tu casa y nadie puede desalojarte.
✓
Ordenás el patrimonio
Distribuís tus bienes según tu voluntad, prevenís conflictos familiares y reducís costos futuros.
¿Cómo es el proceso?
En la Escribanía Salierno te acompañamos con atención personalizada y tiempos ágiles:
1
Consulta y asesoramiento
Analizamos tu situación patrimonial, familiar y tus objetivos. Te asesoramos sobre la mejor estrategia: donación con usufructo, con cargo, con reversión, o pura y simple.
2
Revisión y certificados
Verificamos la situación registral del inmueble, solicitamos certificados de dominio e inhibiciones, y controlamos que no existan cargas o gravámenes pendientes.
3
Escritura e inscripción
Redactamos la escritura, coordinamos la firma con todas las partes, gestionamos el ITGB (si aplica) e inscribimos el acto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Preguntas frecuentes
▸ ¿Qué es la reserva de usufructo vitalicio?
Es la cláusula más utilizada en donaciones de padres a hijos. El donante transfiere la nuda propiedad del inmueble pero se reserva el derecho de usar y gozar del bien durante toda su vida. Esto significa que podés seguir viviendo en tu casa, alquilarla y cobrar la renta. Al fallecer el usufructuario, los donatarios pasan a ser propietarios plenos sin necesidad de juicio sucesorio para ese bien.
Dato clave: Si bien el donatario será el nuevo titular de dominio, mientras exista el usufructo no podrá disponer del inmueble sin tu consentimiento. Tu vivienda queda protegida.
▸ ¿Qué pasa con la legítima de los otros herederos?
La donación no puede perjudicar la porción legítima de los herederos forzosos (hijos, cónyuge, ascendientes). Si la donación excede la parte disponible, los herederos afectados podrán reclamar mediante la acción de colación (entre herederos) o la acción de reducción (frente a terceros).
La Ley 27.587 (vigente desde diciembre 2020) mejoró la seguridad jurídica de las donaciones a herederos forzosos: cuando se dona a un hijo o al cónyuge, solo procede la acción de colación (que reclama el valor, no el inmueble), lo que hace que estos títulos ya no sean observables como antes. Esto es algo que analizamos en detalle durante el asesoramiento.
▸ ¿Qué cláusulas especiales se pueden incluir?
Según el caso, podemos incluir distintas cláusulas para proteger al donante y al donatario:
— Reserva de usufructo vitalicio: el donante conserva el uso y goce del inmueble de por vida.
— Cláusula de reversión: el bien vuelve al donante si el donatario fallece antes que él.
— Cargo: el donatario asume una obligación (ej: cuidar al donante, mantener el inmueble, etc.).
— Prohibición de enajenar: se puede limitar la facultad de vender o gravar el inmueble por un plazo determinado.
En la consulta inicial evaluamos cuáles son las más convenientes para tu situación particular.
▸ ¿Qué documentación hay que presentar?
La documentación varía según el caso, pero en general se requiere:
| ✓ Título de propiedad original |
✓ DNI vigente de donante y donatarios |
| ✓ Estado parcelario / plancheta catastral |
✓ CUIT / CUIL de todas las partes |
| ✓ Boleta de impuesto inmobiliario (ARBA) |
✓ Boleta de tasas municipales |
| ✓ Acta de matrimonio (si corresponde) |
✓ Expediente sucesorio (si aplica) |
Dato útil: En la primera consulta te indicamos exactamente qué necesitás. Si el donante es casado y el bien es ganancial, se requiere el asentimiento conyugal.
▸ ¿Qué impuestos se pagan en una donación?
El principal impuesto que aplica a las donaciones de inmuebles es el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), vigente en la Provincia de Buenos Aires desde 2011. Se aplica cuando el inmueble está radicado en PBA o el donatario tiene domicilio en la provincia.
El impuesto tiene mínimos no imponibles y alícuotas progresivas que varían según el vínculo entre las partes (las donaciones entre padres e hijos tienen un tratamiento más favorable). Los montos se actualizan periódicamente.
Podés consultar los valores vigentes en el sitio oficial de ARBA.
Importante: En CABA no existe el ITGB. Si el inmueble está en Capital Federal, la donación no genera este impuesto provincial. En cada caso te informamos con exactitud qué corresponde pagar.
▸ ¿Cuánto tiempo toman los trámites?
Desde la presentación completa de la documentación, una donación de inmueble suele demorar entre 20 y 25 días hábiles hasta la firma de la escritura. Es un trámite más ágil que una compraventa, ya que no involucra negociación de precio ni coordinación con entidades bancarias.
▸ ¿Se puede donar a entidades o fundaciones?
Sí. Además de donaciones entre familiares, también instrumentamos donaciones a entidades sin fines de lucro, fundaciones, asociaciones civiles e instituciones religiosas. Estas donaciones pueden tener beneficios impositivos y están exentas del ITGB en ciertos casos. Consultanos por tu situación.
▸ ¿En qué jurisdicciones pueden instrumentar donaciones?
Estamos habilitados para instrumentar donaciones de inmuebles radicados en la Provincia de Buenos Aires, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y, mediante convenios interjurisdiccionales, en otras provincias. Consultanos por tu caso particular.
¿Querés donar un inmueble o planificar tu patrimonio?
Contactanos para una consulta sin compromiso. Te asesoramos sobre la mejor estrategia para tu caso.
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