FIDEICOMISOS
Estructurá tu proyecto con seguridad jurídica integral
El fideicomiso es la herramienta jurídica que permite transmitir bienes a un fiduciario para que los administre con un fin determinado, en beneficio de terceros. En nuestra escribanía acompañamos todo el ciclo: desde la redacción del contrato hasta la adjudicación final de las unidades a los beneficiarios.
¿Qué es un fideicomiso?
Es un contrato por el cual una persona (fiduciante) transmite bienes a otra (fiduciario) para que los administre o disponga de ellos con un fin específico, en beneficio de un tercero (beneficiario) o del propio fiduciante. Está regulado por los artículos 1666 a 1707 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Los bienes fideicomitidos conforman un patrimonio separado del fiduciante y del fiduciario, lo que significa que están protegidos frente a las deudas personales de cualquiera de ellos. Esta característica es una de las mayores ventajas del fideicomiso como herramienta de inversión y desarrollo.
Tipos de fideicomiso que instrumentamos
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Fideicomiso inmobiliario
Ideal para desarrollos de construcción e inversión colectiva. El fiduciario administra el terreno y los fondos con transparencia y trazabilidad en cada etapa.
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Fideicomiso de garantía
Se transfieren bienes al fiduciario como garantía del cumplimiento de una obligación. Una alternativa a la hipoteca con mayor flexibilidad.
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Fideicomiso de administración
Para la gestión ordenada de bienes familiares, societarios o de cualquier patrimonio que requiera administración profesional con reglas claras.
¿Cómo es el proceso?
Acompañamos todo el ciclo de vida del fideicomiso:
1
Asesoramiento y redacción
Analizamos el proyecto, asesoramos sobre la estructura más conveniente y redactamos el contrato con previsión de escenarios contingentes, reglas de administración y mecanismos de control.
2
Constitución e inscripciones
Formalizamos el contrato, escrituramos la transferencia de dominio fiduciario e inscribimos en el Registro de la Propiedad Inmueble y en IGJ u organismo provincial correspondiente.
3
Adjudicación final
Una vez cumplido el objeto, instrumentamos las escrituras de adjudicación de las unidades a los beneficiarios o fideicomisarios, con inscripción registral definitiva.
Preguntas frecuentes
▸ ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario y para qué sirve?
Es un contrato por el cual un desarrollador o grupo de inversores transfiere un terreno y aporta fondos a un fiduciario, quien se encarga de administrarlos y ejecutar un proyecto de construcción. Puede ser al costo (los inversores aportan y se adjudican unidades proporcionales) o a precio fijo (se adquiere una unidad a un precio determinado).
La gran ventaja es que los bienes fideicomitidos forman un patrimonio separado: no pueden ser embargados por acreedores personales del fiduciante ni del fiduciario.
▸ ¿Qué seguridad brinda el fideicomiso a los inversores?
— Patrimonio separado: los bienes no responden por deudas del fiduciante ni del fiduciario.
— Reglas claras: el contrato establece cómo se administran los fondos, plazos, rendiciones de cuentas y condiciones de adjudicación.
— Trazabilidad: cada aporte y erogación quedan documentados.
— Control: se pueden prever mecanismos de auditoría, comités de inversores y causales de remoción del fiduciario.
▸ ¿Cuáles son las partes de un fideicomiso?
— Fiduciante: quien transmite los bienes (ej: dueño del terreno, inversores).
— Fiduciario: quien recibe y administra los bienes según lo pactado.
— Beneficiario: quien recibe los beneficios durante la vigencia del fideicomiso.
— Fideicomisario: quien recibe los bienes al finalizar (ej: las unidades construidas).
Dato clave: Una misma persona puede ocupar más de un rol. Por ejemplo, el fiduciante puede ser también beneficiario y fideicomisario.
▸ ¿Qué documentación hay que presentar?
La documentación varía según el tipo de fideicomiso:
| ✓ DNI de todos los otorgantes |
✓ Título de propiedad del inmueble/lote |
| ✓ CUIT / CUIL de todas las partes |
✓ Estado parcelario / plancheta catastral |
| ✓ Planos del proyecto (si aplica) |
✓ Documentación societaria (si aplica) |
Dato útil: La documentación adicional depende del tipo de emprendimiento. En la consulta inicial te indicamos exactamente qué necesitás.
▸ ¿Cuánto tiempo toman los trámites?
La constitución del fideicomiso (redacción y firma del contrato) puede resolverse en aproximadamente una semana. La posterior transferencia de dominio fiduciario e inscripción registral demora alrededor de 20 días hábiles.
Las adjudicaciones finales se instrumentan una vez finalizada la obra y obtenidos los planos de subdivisión y propiedad horizontal.
▸ ¿Cuál es el rol del escribano en un fideicomiso?
El escribano no actúa como fiduciario, sino como profesional que instrumenta y da fe pública a todos los actos. Nuestra intervención incluye: asesoramiento en la estructura, redacción del contrato con previsión de contingencias, escritura de transferencia de dominio fiduciario, inscripciones en el Registro de la Propiedad e IGJ, instrumentación de poderes y reglamentos, y escrituras de adjudicación final a beneficiarios.
▸ ¿En qué jurisdicciones pueden instrumentar fideicomisos?
Estamos habilitados para instrumentar fideicomisos sobre inmuebles radicados en la Provincia de Buenos Aires, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y, mediante convenios interjurisdiccionales, en otras provincias.
¿Tenés un proyecto inmobiliario o necesitás estructurar un fideicomiso?
Contactanos para una consulta sin compromiso. Te asesoramos sobre la estructura más conveniente.
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