Cómo leer un presupuesto de escribanía: qué significa cada concepto
Recibís un presupuesto y aparecen palabras como diligenciamiento, minutas, aporte notarial, matriz y testimonio. ¿Qué significa cada una? ¿Son gastos del trámite o trabajo de la escribanía? Te explicamos los conceptos para que puedas entender qué incluye tu operación.
Lo primero: el total no son solo honorarios
Un presupuesto notarial puede incluir impuestos, tasas, certificados, aportes, materiales y servicios profesionales. Por eso, el total no equivale únicamente a lo que cobra el escribano por su trabajo: también puede contener sumas destinadas al Registro, al fisco y a otras entidades.
Para leerlo, conviene separar los conceptos en tres grupos. Los nombres pueden variar entre presupuestos, pero esta distinción ayuda a entender a qué corresponde cada importe.
1. Impuestos de la operación
Tributos que pueden corresponder por el acto, como el Impuesto de Sellos. Cuando actúa como agente de recaudación, el escribano recibe esos importes y los ingresa al fisco.
2. Tasas, aportes y otros gastos
Costos de certificados, inscripción, materiales de actuación y contribuciones vinculadas con el trámite. Debe identificarse qué se está pagando y a qué organismo o entidad corresponde.
3. Servicios profesionales
El asesoramiento y las tareas de la escribanía: estudiar los títulos, redactar la escritura, preparar solicitudes, gestionar certificados y tramitar la inscripción, según el alcance contratado.
Los datos del encabezado
Antes del detalle de gastos, suelen aparecer los datos utilizados para preparar el presupuesto. Algunos son importes de referencia y otros sirven para identificar la operación:
— Importe y moneda: el monto de la operación. Si se expresa en moneda extranjera, conviene identificar la cotización utilizada para los cálculos que deban hacerse en pesos.
— Valuación fiscal: el valor que asigna la autoridad fiscal al inmueble. No es necesariamente su precio de venta. En PBA puede aparecer también la valuación fiscal para impuesto al acto; en CABA, la valuación fiscal homogénea.
— VIR — Valor Inmobiliario de Referencia: es un valor fiscal utilizado en CABA para determinar el Impuesto de Sellos. Lo establece AGIP y no debe confundirse con una tasación comercial ni con la valuación fiscal para impuesto al acto utilizada en PBA.
— Hipoteca: si la operación incluye una garantía hipotecaria, se identifica su monto y el acto a realizar. La constitución, modificación o cancelación pueden tener conceptos propios.
— Carpeta: el número interno con el que la escribanía identifica tu operación. Sirve para ubicar la documentación y hacer el seguimiento.
Revisá también: la fecha y vigencia del presupuesto, a qué parte corresponde, qué actos incluye y cuáles son importes fijos o estimados. No todos los rubros se calculan sobre la misma base.
Bloque 1: impuestos de la operación
El Impuesto de Sellos puede aparecer en una compraventa, una hipoteca u otros actos alcanzados. Su cálculo depende de la jurisdicción, de la operación y de las exenciones aplicables. No es un honorario profesional.
Cuando el escribano interviene como agente de recaudación, liquida el impuesto, recibe el importe e ingresa el pago al organismo fiscal. En otros tributos su intervención puede consistir en controlar que el contribuyente haya cumplido.
También pueden existir importes para cancelar deudas anteriores del inmueble. Deben distinguirse de los impuestos de la nueva operación. Podés ampliar este punto en nuestra guía sobre deudas e impuestos de la propiedad.
Bloque 2: tasas, certificados, aportes y materiales
Estos rubros explican cuánto cuesta obtener la documentación, utilizar los materiales de actuación e ingresar el acto en el Registro. No deben confundirse con el trabajo profesional de realizar esas gestiones.
Certificados del Registro de la Propiedad
El certificado de dominio informa la situación registral del inmueble, como su titularidad y los gravámenes o medidas anotadas. El certificado de inhibiciones permite controlar restricciones registradas respecto de la persona consultada. El rubro identifica el arancel que cobra el Registro por emitirlos.
Certificados administrativos
Son constancias sobre la situación del inmueble ante organismos fiscales, municipales, prestadores de servicios o el consorcio. Si existe un costo de emisión, debe distinguirse de la deuda que eventualmente informe el certificado y del trabajo de solicitarlo.
Aporte notarial
Es una contribución vinculada con la actuación notarial conforme al régimen aplicable. No es el Impuesto de Sellos ni el honorario de redacción de la escritura. El presupuesto debe permitir identificar qué aporte se incluye, su destinatario, cómo se calcula y a cargo de quién está.
Tasa de inscripción
Es el arancel que cobra el Registro de la Propiedad por registrar el acto. No es lo mismo que la diligencia de inscripción: una cosa es pagar al organismo y otra es el trabajo de presentar y seguir el trámite. Puede haber modalidades común y urgente con distintos aranceles.
Sellos de matriz y testimonio
Este nombre suele identificar el costo de los folios o materiales notariales. La matriz es la escritura original que queda en el protocolo; el testimonio es la copia autorizada que se expide a las partes. No debe confundirse con el Impuesto de Sellos.
Formularios y legalizaciones
Pueden comprender el costo de formularios registrales y la legalización de la firma del escribano ante el Colegio, cuando corresponda. El formulario es distinto del trabajo de elaborar la minuta, que se explica en el bloque siguiente.
Certificado e informe no son sinónimos: aunque ambos brindan información del Registro, cumplen funciones diferentes. Los informes pueden utilizarse para consultas previas; cuando la operación exige un certificado registral, un informe no lo reemplaza.
Bloque 3: el trabajo de la escribanía
Estos conceptos describen tareas profesionales. Pueden figurar por separado o estar incluidas en un honorario global. Lo importante es que el presupuesto permita saber qué cubre cada rubro y que no se cobre dos veces la misma tarea.
Honorarios del acto
Retribuyen el asesoramiento, el análisis jurídico, la redacción y la autorización del instrumento, según lo contratado. Pueden identificarse como honorarios de compraventa, hipoteca, cancelación o desafectación. Conviene revisar qué actos y tareas comprende el importe.
Estudio de títulos
Es la revisión de los antecedentes jurídicos del inmueble para evaluar el título y detectar observaciones antes de escriturar. No se limita a pedir un certificado: implica analizar la documentación anterior. Lo explicamos en la guía sobre estudio de títulos.
Diligenciamiento de certificados
“Diligenciar” significa gestionar el trámite: preparar la solicitud, presentarla, hacer el seguimiento, obtener el certificado y controlar su contenido. Es distinto del arancel que cobra el organismo por emitirlo. El presupuesto debe aclarar si esta tarea se cobra separadamente.
Elaboración de minutas
La minuta es la solicitud que acompaña al documento para pedir su inscripción en el Registro. Resume los datos que deben registrarse y tiene que concordar con la escritura. Este rubro retribuye su preparación, no la tasa de inscripción.
Diligencia de inscripción
Es el trabajo de presentar el documento ante el Registro y seguir su trámite. Según el servicio contratado, puede incluir la atención de observaciones y la obtención del documento inscripto. Debe diferenciarse de la tasa que percibe el organismo.
Gestiones como agente de retención
Es la tarea de liquidar, retener, declarar e ingresar los tributos para los que el escribano cumple esa función. No es el impuesto en sí. Si se cobra como un servicio separado, debe estar identificado y no duplicar tareas incluidas en otros honorarios.
La diferencia principal: el certificado y la tasa de inscripción son costos del organismo; el diligenciamiento y la preparación de minutas son tareas para obtener esos documentos o completar la inscripción. Separarlos permite entender qué representa cada importe.
Por qué dos presupuestos pueden dar distinto
Para compararlos, no alcanza con mirar el total. Verificá que ambos contemplen la misma operación y el mismo alcance de servicio:
— Los actos incluidos: una compraventa sola no tiene el mismo alcance que una operación con hipoteca, cancelaciones u otras actuaciones.
— Los datos utilizados: monto, moneda, valuaciones, jurisdicción y fecha del presupuesto.
— La modalidad del trámite: común o urgente, cuando exista esa opción.
— La situación del título: las observaciones o antecedentes faltantes pueden requerir gestiones adicionales.
— Las tareas incluidas: qué cubre el honorario, qué se cobra por separado y qué importes quedan pendientes de liquidación.
Antes de decidir: pedí que te aclaren si el total comprende todos los actos previstos, qué gastos pueden variar y qué trabajos adicionales requerirían un nuevo acuerdo. Un presupuesto con más renglones no es necesariamente más caro: puede estar mostrando por separado lo que otro agrupa.
Preguntas frecuentes
Referencias para ampliar:
Ley Registral 17.801: certificados e inscripción · Código Civil y Comercial: escrituras y testimonios · AGIP: VIR para escrituras en CABA.
¿Necesitás un presupuesto o entender el que recibiste?
Preparamos presupuestos detallados y te explicamos cada concepto: qué corresponde a organismos, qué materiales se utilizan y qué tareas realiza la escribanía.
