Tokenización de Derechos Personales a través del Fideicomiso Financiero bajo el Marco Regulatorio Argentino.
Planificación Inmobiliaria Inteligente: “One stop shop de seguridad jurídica».
Karina Vanesa Salierno[1] y Gastón Enrique Bielli[2]
Sumario: I. Introducción. II. Marco normativo de referencia. III. La adquisición de los derechos reales en el ordenamiento juridico argen tino. IV. Fideicomiso financiero y tokenización de derechos personales V. Ventajas del Modelo de tokenización indirecta. VI. Planifi-cación inmobiliaria inteligente: visión interdisci-plinaria VII Aplicación práctica: esquema de tokenización indirecta. VIII. Conclusión.
1. Introducción
La tokenización inmobiliaria constituye uno de los desafíos más estimulantes para el derecho argentino contemporáneo. Su irrupción redefine las formas de financiación de proyectos, la circulación de derechos y la arquitectura jurídica del mercado de capitales.
Y la tokenización indirecta a través de activos financieros representa una oportunidad para el mercado inmobiliario argentino, especialmente para desarrollos en pozo con foco en oferta pública.
Este nuevo paradigma requiere un análisis interdisciplinario que integre aspectos tecnológicos, normativos, inmobiliarios y financieros para garantizar proyectos sólidos, sostenibles, atractivos y financiables.
La emisión de tokens representativos de derechos personales vehiculizados por fideicomisos financieros autorizados por la Comisión Nacional de Valores (CNV) bajo las Resoluciones Generales 1069/2025 y 1081/2025 inaugura un modelo de planificación inmobiliaria inteligente que permite canalizar inversión colectiva sin alterar el ordenamiento jurídico argentino de adquisición de derechos reales sobre inmuebles.
En este trabajo sostenemos una tesis simple: la vía fiduciaria–financiera es el canal idóneo para compatibilizar tecnología DLT con el CCCN y el régimen registral inmobiliario, porque el token no confiere por sí mismo un derecho real, sino que representa derechos personales (créditos/participaciones) contra un patrimonio separado (fideicomiso financiero) sometido a supervisión de la CNV. Esta arquitectura preserva la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, mejora la trazabilidad y gobernanza de la inversión colectiva y respeta la taxonomía de bienes, títulos y derechos del derecho privado argentino.
2. Marco normativo de referencia
El punto de partida de este camino fueron las advertencias de enero y junio del año 2014 del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) relativos a los riesgos que implican las monedas virtuales por su característica de anónimas lo que dificulta la trazabilidad nominativa de las operaciones realizadas con ellas.
En dicho marco la Resolución 300/2014[1], dictada por la Unidad de Información Financiera (UIF) definió a las “monedas virtuales” como “toda representación digital de valor que puede ser objeto de comercio digital y cuyas funciones son la de constituir un medio de intercambio, y/o una unidad de cuenta, y/o una reserva de valor, pero que no tienen curso legal, ni se emiten, ni se encuentran garantizadas por ningún país o jurisdicción.
En este sentido, las monedas virtuales se diferencian del dinero electrónico, que es un mecanismo para transferir digitalmente monedas fiduciarias, es decir, mediante el cual se transfieren electrónicamente monedas que tienen curso legal en algún país o jurisdicción”.
En el año 2017 la Comisión Nacional de Valores (CNV) emitió una alerta[2] dirigida a inversores por la existencia de prácticas fraudulentas y de ofertas públicas irregulares, relacionadas con el entorno blockchain[3].
Por su lado, la Ley 26.831[4] de Mercado de Capitales[5], reconoce a la CNV como autoridad de aplicación y control (arts. 19 y 81) para, entre otras facultades, supervisar, regular, inspeccionar, fiscalizar y sancionar a todas las personas humanas y/o jurídicas que, por cualquier causa, motivo o circunstancia, desarrollen actividades relacionadas con la oferta pública de valores negociables, otros instrumentos, operaciones y actividades contempladas en la presente ley y en otras normas aplicables, que por su actuación queden bajo competencia de la Comisión Nacional de Valores; llevar el registro, otorgar, suspender y revocar la autorización de oferta pública de valores negociables y otros instrumentos y operaciones; llevar el registro de todos los sujetos autorizados para ofertar y negociar públicamente valores negociables, y establecer las normas a las que deban ajustarse los mismos y quienes actúen por cuenta de ellos y llevar el registro, otorgar, suspender y revocar la autorización para funcionar de los mercados, cámaras compensadoras, los agentes registrados y las demás personas humanas y/o jurídicas que por sus actividades vinculadas al mercado de capitales, y a criterio de la Comisión Nacional de Valores queden comprendidas bajo su competencia. Finalmente la Ley 27.739[6] amplía su competencia sobre los Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV).
La resolución general 1069 de la CNV introdujo la representación digital de valores negociables emitidos por fideicomisos financieros y fondos comunes cerrados cuyo activo subyacente esté compuesto por activos del mundo real. Luego, la RG 1081 extendió el alcance del régimen, admitiendo la tokenización de acciones, obligaciones negociables y certificados de participación, y consolidó la regla de segregación patrimonial entre el PSAV y los inversores, bajo el principio de equivalencia funcional y neutralidad tecnológica.
El régimen CNV adopta los principios del CCCN (arts. 1836 y 1850) que habilitan la emisión no cartular de títulos valores. En este sentido, la legislación de fondo establece que un título valor incorpora una obligación incondicional e irrevocable de una prestación y otorga a cada titular un derecho autónomo. Asimismo, contempla el principio de libertad de creación de títulos valores, siempre que sean destinados a la oferta pública y la permite la existencia de títulos valores desmaterializados, es decir, que solo consten en registros informáticos o documentos electrónicos.
De esta forma, y por aplicación de la ley de firma digital, la representación digital goza de equivalencia funcional con las formas tradicionales (art. 8 RG 1081), lo que garantiza validez y eficacia jurídica siempre que se preserve la identificación indubitable del emisor y la trazabilidad de las transacciones.
Otro de los aspectos fundamentales de la reglamentación de la CNV es la pretendida separación patrimonial del proveedor de servicios de activos virtuales y los token holders. El PSAV debe mantener los valores negociables “por cuenta de terceros”, sin incorporarlos a su patrimonio (art. 32 RG 1081), constituyendo una forma reforzada de separación patrimonial similar a la prevista por el art. 138 de la Ley 24.522 de Concursos y Quiebras.
Sin perjuicio de lo expuesto, el régimen vigente de representación digital (tokenización) de valores negociables presenta hoy precisiones centrales: (i) la RG CNV 1081/2025 consolidó que la tokenización es una forma adicional de representación del mismo valor—no crea un valor nuevo—y exige identificar el valor de forma consistente en el documento de emisión y en la AIF, dejando claro que no existe un sufijo obligatorio (como “RD”) impuesto por la CNV; la denominación es una decisión del emisor siempre que preserve la equivalencia funcional y la trazabilidad (“inexistencia de dualidad de valores”; art. 7), bajo el principio de equivalencia funcional (art. 8) y con interoperabilidad entre hasta cinco PSAV por emisión; (ii) se estableció un sandbox regulatorio con vigencia hasta el 21/08/2026, con evaluación posterior de continuidad (arts. 38–39); y (iii) se reforzó la segregación patrimonial y la prohibición de uso por cuenta propia de los valores representados digitalmente por parte de PSAV y titulares registrales (arts. 31–32).
Complementariamente, la RG 1087/2025 amplió la etapa de tokenización para emisiones bajo regímenes de oferta pública automática (mediano impacto, emisores frecuentes y FF frecuentes), continuando la senda de la RG 1069/2025 que habilitó la representación digital de fideicomisos financieros y FCI cerrados sustentados en activos del mundo real.
Este andamiaje se articula con la Ley 20.643 (ADCVN/Caja de Valores), la Ley 26.831 (régimen de valores anotados en cuenta), y con el CCyCN que admite títulos valores no cartulares (arts. 1836 y 1850/1851). A su vez, el ecosistema de PSAV se rige por el Registro PSAV (RG 994/2024) y la RG 1058/2025, en el marco de la Ley 27.739 que introdujo definiciones de PSAV y activos virtuales en la Ley 25.246, con exigencias de segregación, custodia y transparencia. Finalmente, la civilidad del encuadre permanece incólume: los derechos reales sobre inmuebles exigen escritura pública (art. 1017 CCyCN) y título + modo/inscripción, por lo que los tokens no confieren por sí mismos derechos reales, sino derechos personales canalizados por el vehículo financiero.
3. La adquisición de los derechos reales en el ordenamiento jurídico Argentino
La adquisición de los derechos reales puede ser originaria o derivada, en la primera el adquirente obtiene el objeto del derecho real por sí mismo sin la intervención de otro del cual recibe, como sucede en la adquisición por prescripción adquisitiva larga o usucapión, y en la segunda se visualizan las figuras del tradens y accipiens.
La adquisición derivada puede provenir de actos entre vivos o mortis causa. Las adquisiciones derivadas mortis causa son reguladas por las reglas de la sucesión del Libro V del código de fondo. En las adquisiciones derivadas entre vivos se aplica el principio del derecho romano “nemo plus juris” consagrado en el artículo 399 del Libro I, Parte General, Título V: Transmisión de los derechos, del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN) y supone la existencia de una doble causa de adquisición, título y modo, excepto en el caso de los derechos reales que no se ejercen por la posesión que requieren sólo de la causa fuente o título, más la inscripción registral.
Para que se configure la adquisición derivada de un derecho real el artículo 1892 CCCN requiere la concurrencia del título y modo suficientes[7]. El artículo sigue los lineamientos del código velezano, que en la nota al artículo 577 criticó el sistema consensual francés de adquisición de los derechos reales, siguió a Freitas en la teoría del título y modo, y vio en la tradición la fuerza de oponibilidad “erga omnes” del derecho real; y ratifica los requisitos de capacidad y legitimación para la configuración del título suficiente para la adquisición del derecho real.
3.1 Título suficiente
El título suficiente es el acto jurídico causal[8] revestido de las formalidades legales exigidas que emana de un disponente capaz y legitimado al efecto que tiene como fin inmediato la constitución, transferencia, modificación o extinción de un derecho real. De la misma definición de título suficiente se pueden construir los conceptos de justo título (falta de capacidad y/o legitimación) y título putativo. El justo título está definido en el artículo 1902 CCCN, como aquél que cumple con los requisitos de forma, pero que emana de quien carece de capacidad o no está legitimado para transmitir o constituir el derecho real de que se trate.
La simple creencia de ser titular de un derecho real no es suficiente, sino que esa convicción debe estar justificada por una causa válida de adquisición como una compraventa, donación, permuta o cualquier otra que produzca esos efectos.
Decía Vélez en la nota al art. 4010 CC “por justo título se entiende exclusivamente la reunión de las condiciones legales que prescribe el artículo. Cuando se exige un justo título, no es un acto que emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción”. Precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión, es lo que la prescripción tiene por objeto cubrir. Agrega el artículo que la buena fe requerida en la relación posesoria, consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella, y en materia de inmuebles requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, en este sentido decía Troplong “sea onerosa o gratuita la obligación, debe producir en el poseedor la creencia fidedigna de que ha quedado investido del dominio correspondiente.”[9]
3.2 Modo suficiente
Asimismo, el artículo establece los modos suficientes de adquirir los derechos reales y presenta tres casos: la tradición posesoria, la inscripción registral y el primer uso.
La tradición posesoria está consagrada como principio general para todos los derechos reales que se ejercen por la posesión, la inscripción registral sólo para los casos legalmente previstos y el primer uso reservado exclusivamente para la adquisición de la servidumbre positiva.
La posesión cumple una doble función: configura el modo suficiente de adquisición del derecho real y es publicidad suficiente en pie de igualdad con la publicidad registral a los efectos de la oponibilidad del derecho real, conforme lo establece el art. 1893 CCCN.
Esta es la base normativa donde se ratifican con claridad los caracteres del sistema argentino de adquisición de derechos reales: Es un sistema declarativo porque el derecho real nace extraregistralmente con la coexistencia de título suficiente y modo suficiente y la inscripción registral les otorga oponibilidad frente a terceros interesados.
La publicidad registral es la publicidad jurídica o cognoscibilidad que se obtiene por medio de un órgano específico denominado registro como actividad idónea para cumplir con el fin último que es la seguridad jurídica.
3.3 La oponibilidad
La registración ningún efecto produce sobre la bondad o eficacia intrínseca del título que se inscribe, el nacimiento o constitución del derecho, las condiciones, eficacia o irregularidades del acto, permanecen intactas en su origen, pese a la inscripción.
El sistema registral argentino es no convalidante porque no subsana ni sanea los vicios de los que adolecieren los documentos que llegan a su registración.
El derecho real nacido extra registralmente es oponible a los que participaron en el acto y aquellas personas que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real. El sistema declarativo no convalidante descarta la fe pública registral y lleva en su seno la patología de la inexactitud registral. Aún en su función de publicidad de la mutación real inmobiliaria, la registración no posee una virtualidad monopolizante ya que coexiste con otros medios de publicidad de igual o mayor rango, como son la publicidad cartular y la posesoria[10].
Cualquier esquema de tokenización inmobiliaria en Argentina debe partir de este esquema jurídico de título y modo suficiente para la adquisición de derechos reales sobre inmuebles, por lo cual un token por sí solo no puede reemplazar ni el título ni el modo, requisitos inescindiblemente necesarios para transmitir y adquirir el derecho real de dominio.
Como veremos, los tokens representan derechos personales o creditorios vinculados a un inmueble, pero no constituyen por sí mismos derechos reales mientras no se cumplan los requisitos legales de adquisición, transferencia y oponibilidad.
4. Fideicomiso financiero y tokenización de derechos personales
El fideicomiso financiero (Ley 24.441) es uno de los vehículos idóneos para canalizar la inversión colectiva en proyectos inmobiliarios. Entonces, la tokenización no recae sobre el bien inmueble —cuya transmisión exige título suficiente, modo y oponibilidad registral conforme arts. 1892, 1893 y 1902 del CCCN— sino sobre sobre los valores negociables (certificados de participación o valores representativos de deuda) emitidos por el fideicomiso financiero y representados digitalmente de manera adicional conforme a las Resoluciones Generales 1069/2025 y 1081/2025 de la Comisión Nacional de Valores.
Es importante subrayar que “el token por sí solo no transmite la propiedad, es una representación de valor y, en materia de bienes raíces, representa el derecho a adquirir un inmueble o una renta, en el marco de un contrato de fideicomiso”[11] y, por ende, no confiere por sí mismo derechos reales sobre inmuebles.
Es decir, el token funciona como un símbolo digital de derechos personales (contractuales): da a su tenedor la posición de beneficiario en el fideicomiso, con los derechos económicos o futuros previstos en el contrato, otorga a su tenedor la condición de titular de certificados de participación o de valores representativos de deuda del fideicomiso financiero, con los derechos económicos y, si corresponde, políticos, previstos en el documento de emisión pero la propiedad del inmueble permanece en cabeza del fiduciario (el titular registral) hasta que eventualmente se transfiera la unidad al inversor o beneficiario final mediante escritura pública.
La utilización del fideicomiso inmobiliario como vehículo de planificación inmobiliaria se utiliza en Argentina desde la sanción de la ley 24.441 pero bajo la tipología de fidecomisos de construcción “al costo” privados en donde los inversores participan de un desarrollo entregando capital al fiduciario quien, en los límites de la manda fiduciaria, realiza el proyecto inmobiliario que culmina con la adjudicación de las unidades a los fiduciantes originarios, beneficiarios y/o fideicomisarios.
La novedad que introducen las Resoluciones Generales 1069/2025 y 1081/2025 de la Comisión Nacional de Valores es la posibilidad de utilizar la figura del fideicomiso financiero bajo un régimen de representación digital adicional que consagra la inexistencia de dualidad de valores negociables y el principio de equivalencia funcional.
La problemática de los desarrollos inmobiliarios en la argentina, especialmente en períodos de inestabilidad económica, está relacionada con los plazos prolongados del proyecto, la falta de liquidez del desarrollador frente a la inexistencia de herramientas de crédito en general y de crédito hipotecario en particular, por ello en varias oportunidades se recurre a la securitización de los créditos como vía de financiamiento.
La securitización, conforme la definive Jelonche[12], es “una técnica que permite transformar créditos ilíquidos en instrumentos financieros homogéneos, negociables en los mercados. Los créditos son cedidos por la entidad financiera otorgante a un fondo (trust, fondo común u otra institución con funciones similares), que emite los valores negociables representativos de esos créditos o garantizados por ellos”.
La finalidad de la securitización es la transformación de activos ilíquidos en títulos que serán luego negociados en los mercados de capitales. Los mercados de capitales son el ámbito donde finalmente se transan estos títulos, son el mecanismo financiero por el cual las empresas y el Estado forman capitales a mediano y largo plazo, con el objeto de financiar sus actividades.
Tanto el mercado de capitales como los demás mercados de dinero, como el bancario, conforman el sistema financiero que moviliza los ahorros y asigna el crédito por los diversos canales (bancos, financieras, fondos de pensión, sociedades de bolsa, agentes de mercado, etc.). Dentro del mercado de capitales, los instrumentos por excelencia son las acciones, los títulos de deuda –pública y privada–, las cuotas partes de fondos y los contratos de futuros y opciones.[13]
Los certificados de participación o valores representativos de deuda emitidos por el fideicomiso financiero pueden representarse digitalmente de conformidad con las Resoluciones Generales 1069/2025 y 1081/2025, sin crear un nuevo valor negociable (inexistencia de dualidad) y gozando de equivalencia funcional respecto de las formas tradicionales; su negociación debe canalizarse a través de plataformas administradas por proveedores de servicios de activos virtuales registrados y está prohibida su transferencia fuera de tales ámbitos o en protocolos descentralizados.
En este esquema, el token no es un “título nuevo”, sino la forma de representación digital adicional de un valor negociable escritural, que refleja el derecho del inversor frente al fiduciario, sin afectar la titularidad dominial del activo subyacente
En una estructura de fideicomiso inmobiliario de desarrollo en pozo, podríamos pensar en la cesión por parte del fiduciante de sus derechos a la adjudicación a favor de un fideicomiso financiero, para que este emita valores negociables con oferta pública —en particular certificados de participación o valores representativos de deuda— que luego sean objeto de representación digital adicional (o representación digital espejo).
El fideicomiso financiero será el vehículo jurídico y su patrimonio estará integrado por las participaciones en el fideicomiso inmobiliario, así como por los flujos y derechos del proyecto (lotes, unidades futuras y flujos de fondos). Los certificados de participación o los valores representativos de deuda se representan digitalmente conforme a la Resolución General 1069/2025. Estamos hablando de una tokenización indirecta.
La emisión es un acto unilateral del emisor y la autorización de oferta pública y, cuando corresponde, de representación digital, es un acto administrativo de la Comisión Nacional de Valores. Si la representación digital es posterior, no requiere una nueva autorización de oferta pública.
Los valores negociables deben depositarse en el Agente Depositario Central de Valores Negociables (Caja de Valores S.A.) a nombre de uno o más titulares registrales —que pueden ser proveedores de servicios de activos virtuales, agentes de administración de productos de inversión colectiva, agentes de custodia de productos de inversión colectiva o agentes de liquidación y compensación integral— en cuentas especialmente individualizadas “por cuenta de terceros”, permaneciendo inmovilizados y con segregación patrimonial respecto del titular registral y del proveedor de servicios de activos virtuales; la negociación debe realizarse en plataformas administradas por estos últimos y el inversor puede solicitar en cualquier momento el reemplazo por la forma tradicional. Este régimen opera en un entorno regulatorio controlado (sandbox) vigente hasta el 21 de agosto de 2026, salvo prórroga.
5. Ventajas del Modelo de Tokenización Indirecta
Fraccionamiento y liquidez
Fraccionamiento del inmueble en valores negociables, mercado secundario regulado, gobierno y custodia más claros a través de los PSAV registrados (RG 1058). Capta inversores para obra en curso; las cuotapartes tienen representación digital adicional.
Accesibilidad
Favorece el ingreso al proyecto con un “ticket relativamente bajo”, una mayor liquidez del desarrollador y una diversificación del inversor minorista bajo el paraguas regulatorio de la CNV. De esta forma, la CNV establece una pretendida seguridad para el inversor cuando establece la segregación patrimonial de la propiedad entre el titular registral y el tokenholder.
Seguridad jurídica
No hay transmisión dominial; en caso de insolvencia, los activos de clientes no integran el patrimonio del PSAV/titular registral (segregación contable) y pueden reclamarse como bienes de terceros (criterio análogo art. 138 LCQ). El art. 12 RG 1081/2025 y concordantes refuerzan segregación y cuentas de orden.
Protección al inversor
Las RG 1069/1081 exigen que los valores depositados a nombre del titular registral estén segregados y se registren «por cuenta de terceros», y que en ningún caso los activos de clientes se contabilicen como propios (cuentas de orden). Esto se aplica también para la custodia digital del PSAV.
Continuidad operativa
Se recomienda prever un PSAV de respaldo y un plan de migración (interoperabilidad, manuales, llaves, ‘lift-and-shift’) como buena práctica. La normativa sí exige estándares de interoperabilidad, trazabilidad, bloqueos y segregación, pero no impone expresamente la designación obligatoria de un PSAV de respaldo. En este aspecto nos preguntamos ¿Podría mitigarse el riesgo de la transmisión de la cartera de VN tokenizados al PSAV con carácter de dominio fiduciario o certificados de tenencia endosados a favor del inversor o bien co-firma del PSAV con el fiduciario?.
6. Planificación inmobiliaria inteligente: visión interdisciplinaria
La planificación de proyectos tokenizados exige una coordinación real entre disciplinas: jurídica, tecnológica, inmobiliaria y financiero-tributaria.
Al referirnos a planificación, es necesario ponernos de acuerdo a qué nos referimos cuando hablamos de “planificar”, y cómo analizaremos el rol de los profesionales en esta tarea.
En primer lugar, en su acepción vulgar, planificar es organizar, planear, programar o proyectar. Implica poner en marcha o en movimiento un conjunto de acciones y decisiones para la elaboración de un proyecto para cada persona o empresa.
En sentido jurídico, planificar significa seleccionar las estructuras jurídicas que mejor se adecúan o den respuesta a las necesidades de cada sujeto o empresa.
Constituye un proceso de mediación entre el presente y el futuro, en donde el rol del profesional es fundamental para identificar los problemas e inquietudes existentes, canalizar los anhelos y deseos presentes y, en función de las posibilidades que el sistema jurídico ofrece, elaborar las herramientas tanto de organización actual como de prevención de conflictos futuros.
Requiere la intervención de un asesor que genere confianza y que trabaje con otros profesionales para brindar la mejor herramienta dinámica que se ajuste a las necesidades de cada desarrollo inmobiliario y de las particulares características de cada una de las empresas involucradas en el proyecto.
Así afirmamos que, todo desarrollo de proyectos tokenizados exige una planificación integral que combine análisis jurídico, evaluación tecnológica, diseño inmobiliario y estructura financiera y tributaria.
Estos cuatro pilares, desarrollados en Planificación Estratégica para Desarrollos Inmobiliarios Tokenizados, conforman la matriz metodológica del modelo one stop shop de seguridad jurídica.
6.1 One Stop Shop de Seguridad Jurídica
Desde la experiencia internacional, tanto desde los documentos históricos del Doing Business[14] el actual B-READY 2025 del Banco Mundial[15], se trabaja en la idea de ventanilla legal única como vía de acceso al desarrollo empresario. Se evalúa el entorno empresarial de una economía centrándose en el marco regulatorio y la prestación de servicios públicos relacionados dirigidos a empresas y mercados, así como en la eficiencia con la que se combinan en la práctica el marco regulatorio y los servicios públicos.
Esta idea asociada al negocio inmobiliario implica un trabajo conjunto pero unificado en una sola vía de entrada que pueda canalizar los diferentes aspectos del desarrollo con el fin de unificar criterios y simplificar el servicio para el consumidor.
Desde esta perspectiva resulta fundamental el trabajo interdisciplinario para la planificación del desarrollo que no implique una atomización burocrática de tiempos y costos, sino la posibilidad de entregar un proyecto unificado, seguro y eficaz.
Lo anterior requiere un trabajo en equipo donde se coloquen sobre la mesa todas las perspectivas de análisis de costos, beneficios, riesgos y estrategias de negocio. En este trabajo cada profesional cumple funciones específicas en el análisis del proyecto.
Por ejemplo, el notario cumple funciones clave en la validación ex ante del negocio fiduciario y de la correspondencia entre el token y su activo subyacente: verifica titularidad, capacidad y legitimación de los fiduciantes y fiduciarios; certifica la existencia del bien y del negocio subyacente; protocoliza la resolución CNV que autoriza la emisión y representación digital; garantiza oponibilidad mediante la escritura de afectación al régimen de tokenización inmobiliaria con vocación registral.
La intervención genera certeza y previene el riesgo de empty tokens, actuando como mecanismo de trazabilidad jurídica y de prevención LA/FT conforme normas UIF y GAFILAT.
El asesor legal debe construir la estructura jurídica del fideicomiso financiero inmobiliario y redactar el contrato madre de emisión de los valores negociables que luego serán representados digitalmente (security tokens) y cumplir los requisitos del documento de emisión exigidos por la CNV, en particular las advertencias sobre riesgos, segregación patrimonial y protección al inversor.
El analista tributario traduce la estructura legal en eficiencia fiscal.
Evalúa el impacto impositivo de los rendimientos y flujos del fideicomiso financiero, al optimizar la carga tributaria conforme a la Ley de Impuesto a las Ganancias 20.628 (t.o.) y la Ley de Bienes Personales 23.966, evaluando exenciones/alcances y su coordinación con el régimen de oferta pública de la Ley 26.831. Diseña esquemas que eviten doble imposición entre fiduciantes, fiduciarios e inversores, y analiza la trazabilidad de aportes digitales en términos de cumplimiento con la normativa UIF-GAFI y el “conozca a su cliente”. En la planificación financiera y tributaria, además, debe garantizar que la tokenización no sea un vehículo de evasión, sino de formalización de capitales.
El arquitecto aporta la validación técnica y urbanística del activo subyacente. Su rol es certificar la factibilidad del proyecto, el grado de avance de obra y la correspondencia entre los tokens emitidos y las unidades funcionales o metros cuadrados representados. La auditoría técnica que firma se incorpora como anexo en la escritura de afectación, sirviendo de garantía material de que el activo digital tiene respaldo físico verificable.
La comercialización y custodia digital de los valores representados digitalmente corresponde a PSAV registrados y a los titulares registrales/ADCVN, según el régimen CNV. La eventual participación de martilleros/corredores inmobiliarios no es un requisito normativo del régimen de representación digital.
La RG 1081 impone al PSAV una serie de deberes operativos y de custodia digital, por lo cual se deberá garantizar identificación de inversores, bloqueo previo a eventos corporativos y registro auditado de tenencias.
La CNV considera a las plataformas PSAV como ámbitos autorizados de oferta pública, reforzando la protección al inversor minorista. El documento de emisión debe incluir advertencias específicas sobre la separación patrimonial y los riesgos de insolvencia, asegurando transparencia y lenguaje accesible.
6.2 La planificación: sus 4 bases
I) Planificación normativa
Análisis del sistema jurídico aplicable al activo subyacente o vehículo jurídico que sea dinámico para el proyecto de desarrollo inmobiliario: fideicomiso inmobiliario, derechos de fiduciantes adherentes, cesión de derechos, mayorías, y estudio de prefactibilidad jurídica para evitar el riesgo de «empty token».
II) Planificación Tecnológica
Tecnologías de registro distribuido (TRD) con trazabilidad e inmutabilidad, bajo neutralidad tecnológica; exigencia de seguridad, auditabilidad y transparencia en los mecanismos de voto y ejercicio de derechos a través del PSAV.
III) Planificación Inmobiliaria
Metodología de valoración robusta del activo según destino y plazos mínimos: renta periódica, derechos de uso, house flipping, obra, urbanización o cohousing, con análisis de rentabilidad y viabilidad a corto, mediano y largo plazo.
IV) Planificación Financiera y Tributaria
Análisis de impacto de los rendimientos según destino y plazos mínimos estimados en virtud de las necesidades de liquidez del emprendedor, considerando aspectos tributarios y optimización fiscal del proyecto.
Estos cuatro pilares conforman un marco integral que debe abordarse de manera conjunta para garantizar el éxito de un desarrollo inmobiliario tokenizado, evitando la atomización del acceso a la plataforma de desarrollo y promoviendo un enfoque unificado.
6.3 Perfiles y motivaciones a tener en cuenta en el ecosistema tokenizado.
I) Desarrollador
Busca mayor liquidez en períodos de desarrollo de obra en pozo, que puede encontrar en el mercado de capitales siempre que cuente con fondos declarados para hacerlo. Necesita mecanismos ágiles para financiar proyectos sin depender exclusivamente de preventas tradicionales.
II) Inversor
Puede buscar rendimientos financieros, el inmueble físico, o una combinación de ambos. Valora la posibilidad de diversificar su cartera con exposición al sector inmobiliario sin necesidad de grandes capitales iniciales.
III) Consumidor Final
Interesado en el acceso a la vivienda y la democratización de oportunidades. Requiere protecciones especiales por su inexperiencia, desconocimiento y la desproporción de prestaciones en contratos de adhesión.
La confianza en el desarrollador y en todos los sujetos de la cadena es fundamental para el éxito del proyecto. El encuadre interdisciplinario debe contemplar las necesidades y expectativas de cada perfil, garantizando transparencia y seguridad jurídica para todas las partes involucradas.
Este análisis no debe implicar atomización de acceso a la plataforma de desarrollo, sino promover un enfoque integrado que facilite la participación de todos los actores del ecosistema.
Lo más importante aquí es que los consumidores y posibles inversores comprendan la estructura del negocio jurídico en el sentido que participan en un negocio financiero que está garantizado por un activo real.
El inversor debe poder acceder a información clara y sencilla que le permita comprender el alcance de los derechos que está adquiriendo, los cuales se encuentran dentro del mundo de los derechos personales y no de los derechos reales.
En este sentido, las entidades regulatorias del mercado de activos digitales tienen el deber de superar el problema derivado de la información asimétrica de George A. Akerof [16]. Esa teoría es ciertamente aplicable al mercado de activos digitales donde debe existir un mecanismo que permita que el inversor pueda conocer razonablemente cuándo la oferta de tokens proviene de una empresa seria y cuándo el oferente es un improvisado (o directamente, un estafador)[17].
Principio de Accesibilidad digital universal y el derecho a gozar de los beneficios de la ciencia (tecnología). Desarrollo de plataformas digitales. Datos personales. Las plataformas de acceso a los derechos personales tokenizados deben garantizar la accesibilidad digital universal en el sentido de diseño simple e intuitivo, respuestas automatizadas con respaldo humano, acceso a los White papers en lugares de fácil localización y contenidos de lectura fácil.
Consentimiento libre e informado en el ecosistema digital vs. las normas de los contratos de adhesión y las cláusulas predispuestas. Al tratarse de contratos de adhesión, se deberá trabajar sobre el desarrollo de estrategias de traducción de los contenidos de los white papers en lenguaje claro. Se deberán incluir en dichos documentos advertencias sobre las ventajas, desventajas y riesgos del tipo de inversión.
En este sentido, es importante destacar que el white paper en el ecosistema de los PSAV cumple una función análoga al prospecto informativo del mercado de capitales tradicional. Con base en las Resoluciones Generales CNV N° 1069/2025 y 1081/2025 y en la Ley 27.739 el white paper no es un documento meramente comercial: es un instrumento de transparencia y protección al inversor, con carácter jurídico-informativo.
El contenido técnico que solemos llamar white paper debe quedar incorporado (como sección o anexo) al documento de emisión con los extremos mínimos del art. 12 RG 1081/2025 y redactado en lenguaje claro conforme art. 33. Si la representación digital es posterior, no requiere nueva autorización de oferta pública; se publica hecho relevante en AIF con lo que exige el art. 12.
La CNV exige que toda comunicación a inversores sea “en lenguaje claro, sencillo y fácilmente comprensible para toda persona” y prohíbe el uso de tecnicismos que requieran conocimientos previos en tokenomics o blockchain (art. 33 RG 1081/2025). El documento debe permitir que un consumidor no especializado comprenda los riesgos y el funcionamiento del sistema bajo un principio del deber de información reforzado caracterizado por la vinculación del consumidor con el ecosistema digital.
El white paper debe incluir, de modo semejante al prospecto de oferta pública:
- Descripción del activo subyacente y del valor negociable representado digitalmente.
- Identificación del o los PSAV intervinientes y de la entidad especializada en tecnología de registro distribuido (TRD);
- Explicación del estándar tecnológico utilizado (tipo de red, protocolo de consenso, lenguaje de programación, mecanismos de ciberseguridad);
- Detalle de los mecanismos de custodia, interoperabilidad y segregación patrimonial de los activos;
- Identificación de titulares registrales, depositantes y custodios;
- Advertencias de riesgo específicas (pérdida de claves, hackeo, volatilidad, insolvencia de PSAV, limitaciones de liquidez, divergencias entre token y activo real);
- Advertencia expresa de que los activos representados digitalmente no transfieren dominio sobre bienes del mundo real y pueden ser calificados como derechos personales ante un eventual conflicto o quiebra del PSAV (art. 12 inc. h RG 1081/2025).;
- Política de privacidad y protección de datos personales conforme Ley 25.326 (art. 25 RG 1081/2025);
- Debe identificar quién controla el smart contract, cómo se audita el código, y qué medidas existen para modificar, “quemar” o migrar los tokens en caso de contingencia técnica o cambio de PSAV (art. 30 incs. b y c RG 1081/2025);
- Debe detallar los mecanismos de KYC (Know Your Customer), trazabilidad de fondos y cumplimiento de la normativa UIF-GAFI, en tanto los PSAV son sujetos obligados (Ley 25.246 y RG 1058 CNV);
- El emisor y el PSAV deben indicar de manera explícita quién asume la responsabilidad frente al público inversor por la representación digital (art. 22 RG 1081/2025), aclarando que la CNV autoriza la oferta pública pero no garantiza la rentabilidad ni el resultado económico del proyecto.
- El white paper debe publicarse en la Autopista de la Información Financiera (AIF) junto con el hecho relevante de emisión, y permanecer disponible para consulta en la plataforma digital del PSAV, actualizada y versionada cada vez que se introduzcan modificaciones relevantes.
7. Aplicación práctica: esquema de tokenización indirecta
En un desarrollo inmobiliario en pozo vehiculizado por un contrato de fideicomiso inmobiliario, los fiduciantes pueden ceder sus derechos de adjudicación sobre las unidades funcionales a favor de un Fideicomiso Financiero Inmobiliario que emita certificados de participación tokenizados. En este caso, las participaciones tokenizadas serán parte de la oferta en el mercado secundario generando mayor liquidez durante el plazo de la obra. Los tokenholders adquieren un derecho personal a participar en los frutos del proyecto o en su renta futura, no en el dominio.
Al finalizar el plazo de rentabilidad, que concidirá con el plazo de la obra, el inversor podrán optar por el rescate de su participación o bien, por la conversión de su inversión financiera en el derecho a la adjudicación de un inmueble o una parte indivisa, según lo previsto en el contrato de representación digital. Esta tokenización indirecta preserva la estructura de propiedad tradicional y habilita liquidez, transparencia y financiamiento participativo en periodos de estancamiento de las obras.
Esta forma de financiamiento implica un concepto diferente que separa la propiedad del rendimiento financiero, lo que implica el reconocimiento de un derecho a percibir los frutos del inmueble, a hacer efectivos los derechos emergentes de un crédito hipotecario, o del uso temporario de un inmueble.
7.1 Propuesta de Instrumento Jurídico
Bajo el esquema analizado, dos instrumentos públicos pueden garantizar la eficacia del sistema. En primer lugar, se plantea una Escritura Acta de precalificación de afectación al régimen de inversión colectiva por tokenización inmobiliaria bajo el régimen de la oferta pública y en segundo término una escritura de afectación al régimen de tokenización inmobiliaria que permita dar oponibilidad a la representación digital de valores negociables amparados por inmuebles.
Estos instrumentos sería otorgados por el titular del activo subyacente, Fiduciario en su caso y también por los fiduciantes, donde ambos expresan su voluntad de acceder al proceso de tokenización de un porcentaje del proyecto a través de un fideicomiso financiero inmobiliario.
La primera instancia del proceso incluiría la declaración de los fiduciantes sobre su voluntad de constituir el fideicomiso financiero para la emisión de los valores fiduciarios y de ceder su participación como fiduciantes y beneficiarios para su titulización con el fin de ser ofrecidos y colocados por oferta pública de conformidad con los requerimientos de la CNV.
En esta escritura, el notario comprobará y certificará la identidad, la capacidad y la legitimación de los fiduciantes y fiduciarios. De la misma forma, el notario certificará la legitimación en el acto, es decir que el otorgante ostenta un derecho sobre el activo objeto de representación digital que le permita efectivamente proceder a la emisión y llevar a efecto la representación digital y lo que es fundamental, que se han cumplido los requisitos que la Ley establece tanto para la creación y nacimiento a la vida jurídica de los activos subyacentes, como para su representación digital.
7.2. Documentos notariales sugeridos
En este punto del análisis desarrollamos posibles herramientas para vehiculizar un desarrollo inmobiliario que pretenda escalar su rentabilidad a través de un proyecto de inversión colectiva de tokenización a través de un fideicomiso financiero inmobiliario que emitirá certificados de participación bajo el régimen de la oferta pública (Capítulos IV y V del Título V de las normas de la CNV).
7.2.1. Escritura Acta de precalificación de afectación al régimen de inversión colectiva por tokenización inmobiliaria bajo el régimen de la oferta pública.
Otorgada por el titular del activo subyacente, Fiduciario en su caso y también por los fiduciantes donde expresan su voluntad de acceder a la tokenización de un porcentaje del proyecto a través de un fideicomiso financiero inmobiliario.
La escritura deberá contener la declaración de los fiduciantes sobre su voluntad de constituir el fideicomiso financiero para la emisión de los valores fiduciarios y de ceder su participación como fiduciantes y beneficiarios para su titulización con el fin de ser ofrecidos y colocados por oferta pública de conformidad con los requerimientos de la CNV.
En este documento público que otorga certeza y seguridad al organismo de control (CNV), el notario certificará la legitimación del disponente, la existencia del bien subyacente y la eficacia del negocio subyacente como acto jurídico causal del vehículo fiduciario (forma, plazo, objeto, restricciones, limitaciones, mayorías, etc).
Para ello, se deberán solicitar informes registrales de dominio e inhibición sobre el inmueble y el titular registral, para acrediten la titularidad del activo subyacente y la inexistencia de gravámenes o medidas cautelares, restricciones, afectaciones o limitaciones que puedan poner en riesgo el negocio financiero.
También se deberán solicitar informes y certificados catastrales y administrativos que acrediten la inexistencia de gravámenes, medidas cautelares, restricciones edilicias, limitaciones municipales y/o deudas, tasas, multas, etc.
Como el token es la representación digital de un derecho, más allá de la utilización de la tecnología de registro distribuido para gestionar la base de datos de las transacciones económicas, se requiere un nexo causal válido y eficaz entre el token y el derecho representado.
7.2.2 Escritura Acta de afectación al régimen de inversión colectiva por tokenización a través de un fideicomiso financiero inmobiliario que emitirá certificados de participación de oferta pública.
Una vez aprobada la emisión y la representación digital por parte de la CNV, se deberá publicitar el hecho en el registro de la propiedad inmueble. Para ello, el titular del del activo subyacente (Fiduciaria) rogará la protocolización de la resolución de la CNV que formaliza la declaración de voluntad del emisor, es decir el negocio jurídico de representación digital (que se trata de un negocio jurídico complejo, unilateral y recepticio integrado por el negocio jurídico de la emisión y el de representación digital propiamente dicho).
i. Activo Subyacente
La escritura deberá contener una descripción detallada del estado de la obra, antecedentes y datos del desarrollador inmobiliario, datos y referencias de la auditoría técnica, plazos, grado de avance y certificados de obra y destino de la colocación de los fondos.
Asimismo, la escritura deberá relacionar la descripción del inmueble, sus datos catastrales y registrales, así como también deberá certificar la inmutabilidad del estado del inmueble ( inexistencia de gravámenes o restricciones al dominio, restricciones catastrales, inexistencia de deudas por tributos, tasas y servicios y de limitaciones en el contrato de fideicomiso que puedan afectar la eficacia del negocio de tokenización -deberá certificar la existencia de autorización expresa de los fiduciantes originarios y/o adherentes para emisiones tokenizadas o bien mayorías necesarias para la validez y eficacia del acto-. Para ello, el notario deberá tener a la vista el contrato de fideicomiso inmobiliario, los informes registrales y catastrales solicitados sobre el inmueble, así como los certificados de libre deuda emitidos por los organismos correspondientes.
ii. Derechos y Obligaciones
La escritura deberá contener la determinación de los derechos de los emisores de los tokens y de los token holders, incluyendo el fondo de liquidez, la plataforma PSAV que se utilizará, la forma de gestionar la renta protegida y separada, la administración profesional, informes de avance y rendimientos, y beneficios impositivos.
En cuanto a los adquirentes de los tokens, les permitiría conocer las condiciones de creación desde un comienzo, con todas sus características, y tener un marco contractual comprensible por el usuario -no codificado- que regirá las condiciones contractuales entre los sujetos, generando certeza, transparencia y confianza ante algo que no es palpable, lo que, a su vez, promueve la comercialización de estos activos que no deben generar inversiones de “nicho”.
La escritura por su característica de instrumento público supera todas las posibles desventajas de los white papers inaccesibles en las plataformas digitales de los PSAV y garantiza su inmutabilidad a través de la matriz protocolar.
iii. Cumplimiento Normativo
Este documento gozará de los efectos legitimadores, probatorios y ejecutivos que el ordenamiento jurídico atribuye al documento público y gozará de oponibilidad frente a terceros mediante su inscripción registral así como también transparencia y certeza para los futuros inversores que contarán con un documento público digital que podrá estar accesible en la plataforma de comercialización incluso a través de códigos de acceso.
A los efectos de su publicidad, la escritura de afectación al régimen de tokenización activos financieros, por la cual el titular registral de dominio del inmueble (Fiduciario) exprese su voluntad de afectar el mismo al régimen de tokenización de certificados de participación garantizados por el activo subyacente (inmueble/unidades funcionales en construcción), puede ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble[18]. Esta inscripción es compatible incluso con la dispuesta para el régimen de inscripción de boletos de compraventa sobre unidades funcionales futuras y el de hipoteca divisible establecido por el DNU 1017/2024[19].
Una vez transcurrido el plazo previsto para la rentabilidad programada para el inversor se procederá a la liquidación de su participación. El token holder podrá optar por retirarse o bien cumplir con la condición establecida en el negocio de representación digital para reunir la cantidad de tokens necesarios para acceder al activo subyacente por resultar beneficiario final de los derechos a la adjudicación del inmueble (lotes/unidades funcionales/derechos de uso en caso de tiempo compartido, etc).
8. Conclusión
La tokenización de derechos personales vehiculizados por fideicomisos financieros bajo el régimen CNV representa una vía legítima y segura para dinamizar el mercado inmobiliario argentino.
El modelo conjuga innovación tecnológica con rigor jurídico, permitiendo la financiación de desarrollos “en pozo” con seguridad jurídica, inclusión financiera y trazabilidad. Su éxito dependerá de mantener la lógica interdisciplinaria, jurídica, tecnológica, financiera y notarial, que garantice confianza al inversor y previsibilidad al mercado.
La consolidación del one stop shop como ventanilla de seguridad jurídica podría convertir a la Argentina en un laboratorio regional de gobernanza digital inmobiliaria, donde la innovación no erosione, sino refuerce, la estructura dogmática del derecho real y registral.
La intervención notarial actúa como herramienta de mitigación de riesgos, abordando la desalineación entre token y subyacente, la traducción legal entre mundos digitales y físicos, la vulnerabilidad estructural, la custodia y gobernanza, y el cumplimiento normativo en materia de prevención de lavado de activos.
El próximo paso consiste en desarrollar pilotos controlados en proyectos «en pozo» con métricas de colocación, liquidez secundaria y tiempos de escrituración/inscripción comparados, para validar el modelo y optimizar los procesos.
[1] Recuperado de: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/230000-234999/231930/norma.htm
[2] Recuperado de: https://www.cnv.gov.ar/SitioWeb/Prensa/Post/1204/1204-alerta-al-publico-inversor-sobre-ofertas-iniciales-de-monedas-virtuales-o-tokens
[3] Recuperado de: http://www.cnv.gob.ar/SitioWeb/wwwroot/Notas/OfertaInicialdeMonedasVirtuales.pdf
[4] Valores negociables: Títulos valores emitidos tanto en forma cartular así como a todos aquellos valores incorporados a un registro de anotaciones en cuenta incluyendo, en particular, los valores de crédito o representativos de derechos creditorios, las acciones, las cuota partes de fondos comunes de inversión, los títulos de deuda o certificados de participación de fideicomisos financieros o de otros vehículos de inversión colectiva y, en general, cualquier valor o contrato de inversión o derechos de crédito homogéneos y fungibles, emitidos o agrupados en serie y negociables en igual forma y con efectos similares a los títulos valores; que por su configuración y régimen de transmisión sean susceptibles de tráfico generalizado e impersonal en los mercados financieros. Asimismo, quedan comprendidos dentro de este concepto, los contratos de futuros, los contratos de opciones y los contratos de derivados en general que se registren conforme la reglamentación de la Comisión Nacional de Valores, y los cheques de pago diferido, certificados de depósitos de plazo fijo admisibles, facturas de crédito, certificados de depósito y warrants, pagarés, letras de cambio, letras hipotecarias y todos aquellos títulos susceptibles de negociación secundaria en mercados.
[5] Recuperado de: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/205000-209999/206592/texact.htm
[6] Ley 27.739 (B.O. 15-3-24) incorporó la definición de “Proveedor de Servicio de Activos Virtuales (PSAV)” en el artículo 4° bis de la Ley de Reforma del Código Penal de la Nación N° 25.246 (B.O. 10-5-00 y sus modificatorias). Esta definición abarca a cualquier persona humana o jurídica que, como negocio, realiza UNA (1) o más de las siguientes actividades u operaciones para o en nombre de otra persona humana o jurídica: i. Intercambio entre Activos Virtuales y monedas de curso legal (monedas fiduciarias); ii. Intercambio entre UNA (1) o más formas de Activos Virtuales; iii. Transferencia de Activos Virtuales; iv. Custodia y/o administración de Activos Virtuales o instrumentos que permitan el control sobre los mismos; y v. Participación y provisión de servicios financieros relacionados con la oferta de un emisor y/o venta de un Activo Virtual. Que, en concordancia con ello, dispuso, en su artículo 37, que la Comisión Nacional de Valores (CNV) como autoridad de aplicación de los sujetos referidos, centralizará el Registro de Proveedores de Servicios de Activos Virtuales, reuniendo la información adecuada, precisa y actualizada y ejercerá todas las facultades de supervisión, regulación, inspección, fiscalización y sanción, contenidas en el artículo 19 de la Ley de Mercado de Capitales N° 26.831 (B.O. 28-12-12 y sus modificatorias), respecto de los PSAV. Que, en relación con las personas jurídicas constituidas en el país que actúen como PSAV, se requiere la adopción del tipo societario sociedad anónima o sociedad de responsabilidad limitada, conforme la Ley General de Sociedades N° 19.550 (LGS) (B.O. 25-4-72 y sus modificatorias).
[7] DÍEZ-PICAZO, Luís. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Madrid 1983. Ed. Tecnos S.A., Vol. II, pp. 648-649. “es necesaria, pues, la yuxtaposición de dos elementos en algo que se puede considerar como un supuesto completo de formación sucesiva: el contrato antecedente y el traspaso posesorio. Solo la yuxtaposición de ambos elementos, cuando ambos actos jurídicos existen y son validos, determina la transmisión. Si únicamente ha existido el primero, habrá entre las partes una simple relación con puro valor obligacional. Se ha existido traditio, pero no habrá existido una verdadera transmisión de la propiedad, de modo que el tridente sigue siendo propietario, el accipiente no habrá llegado a serlo nunca y el primero podrá ejercitar una acción real reenvidicatoria, tanto frente a los posibles poseedores” (sub. adquirientes de este).
[8] Para comprender esto nada mejor que la lectura del siguiente párrafo de las Pandekten de Regelsberg (t. I, párrafo 167) que tomo de la obra de Capitant (De la Cause des Obligations, p. 180. 2‘il ed. París, 1924): “¿Existe acto jurídico sin causa? El acto jurídico no es un fin en sí mismo, Se lo realiza o concluye en miras a un fin determinado, querido por las partes, y es a ese fin que se designa con el nombre de causa. El desplazamiento de valores producido por los actos jurídicos más importantes, transferencia de un bien, creación, extinción de una obligación, no es un fin en si mismo sino solamente el medio de alcanzar un fin. Por ejemplo, se transfiere la propiedad para efectuar una donación, un préstamo, para extinguir una deuda (causa donandi, causa credendi, causa solvendi). Ese fin que determina el desplazamiento de valor, constituye su causa”.
[9] Troplong, Le droit civil expliqué, Tomo II, página 449, número 873, París 1857.
[10] C.Nac.Com. Sala A, 15-7-2008, “Atlantic Sound S.A v. Varela Dario A y otros” AP 1/1040675.
[11] Recuperado de: https://www.allendeferrante.com/wp-content/uploads/2021/12/Art%C3%ADculo-AF-Prop-Tech-Tokenizaci%C3%B3n-inmobiliaria-en-la-Argentina-Espa%C3%B1ol.pdf
[12] Citado por AMALLO, Daniela N., Fideicomiso. El fideicomiso, los fondos comunes de inversión y las sociedades de objeto especial como instrumento de financiamiento, Cuadernos de la Universidad Austral, Depalma, Bs. As., 1996, pág.107.
[13] LISOPRAWSKI, Silvio V., Fideicomiso. Dominio fiduciario. Securitización, 2ª edición,
Depalma, Bs. As., 1996, pág. 11.
[14] Recuperado de: https://archive.doingbusiness.org/en/doingbusiness
[15] Recuperado de: https://www.worldbank.org/en/businessready/methodology
[16] Recuperado de: https://www.nobelprize.org/prizes/economic-sciences/2001/popular-information/
[17] Andrés Caicedo Carrero, Daniel Isaac Roque & Wilmar Arnulfo Bravo Murillo. (2025) Impacto de las cuentas por cobrar en la insolvencia financiera de la industria colombianaThe Impact of Accounts Receivable on Financial Insolvency in Colombia’s Industrial SectorImpacto das contas a receber na insolvência financeira da indústria colombiana. Cuadernos de Contabilidad 26, pages 1-39.
[18] Recuperado de: https://www.dnrpi.jus.gob.ar/normativa/BO_DTR_10-2025.pdf
[19] Recuperado de: https://www.dnrpi.jus.gob.ar/normativa/BO_DTR_14-2025.pdf
