¿Por qué el escribano pide el origen de los fondos?
Es una de las preguntas más comunes cuando se está por comprar un inmueble: «¿Por qué tengo que justificar de dónde sale la plata?». La respuesta corta: no es porque desconfiemos de vos, es una obligación legal del escribano frente a la Unidad de Información Financiera (UIF) para prevenir el lavado de activos.
¿Por qué los escribanos son «sujetos obligados»?
La Ley 25.246 designa a los escribanos como sujetos obligados ante la UIF cuando intervienen en compraventas de inmuebles, constituciones de sociedades y otras operaciones específicas. Esto significa que tienen el deber de identificar al cliente, conocer su perfil económico y, en algunos casos, requerir documentación que acredite el origen lícito del dinero con el que se realiza la operación.
Esto es independiente del rol de ARCA y de los regímenes tributarios vigentes. Aunque el contribuyente se encuentre alcanzado por el llamado Régimen de Inocencia Fiscal u otro esquema de simplificación tributaria, el escribano conserva sus obligaciones como sujeto obligado ante la UIF y debe aplicar los procedimientos de debida diligencia que correspondan según el riesgo del cliente y de la operación.
Tranquilizate: que el escribano te pida documentación no es desconfianza personal. Es el cumplimiento de una obligación profesional que protege a todas las partes y le da seguridad jurídica a la operación.
¿Qué dice la normativa actual?
La Resolución UIF 242/2023 regula el régimen aplicable a los escribanos. Cambió el enfoque histórico: ya no es solo una cuestión de «superar tal monto» para pedir documentación. Hoy el escribano debe hacer un análisis de riesgo del cliente y la operación, y aplicar distintos niveles de debida diligencia.
— Riesgo bajo: se aplica debida diligencia simplificada. En principio puede bastar con la identificación del cliente y la información exigida por la normativa, pudiendo requerirse una declaración jurada de origen y licitud de fondos y/o documentación adicional si el escribano lo estima necesario según el caso.
— Riesgo medio: el escribano debe obtener documentación respaldatoria vinculada con la actividad económica del cliente y el origen de sus ingresos, fondos y/o patrimonio.
— Riesgo alto: se aplica debida diligencia reforzada, con mayor documentación, análisis del propósito de la operación y medidas adicionales para administrar y mitigar el riesgo.
— Operaciones en efectivo superiores a 750 SMVM: son objeto de Reporte Sistemático Mensual a la UIF. Para el período del 1° de enero al 30 de junio de 2026, ese umbral equivale a $251.100.000, valor que se actualiza periódicamente según el SMVM.
Importante: con la Resolución UIF 78/2025 se actualizó la regulación del perfil transaccional y se incorporó expresamente la declaración jurada de origen y licitud de fondos como una de las herramientas posibles, junto con documentación bancaria, escrituras, comprobantes de venta de bienes u otra documentación respaldatoria adecuada al origen declarado.
¿Qué documentación sirve para acreditar el origen?
No hay una única forma de acreditar el origen de los fondos. Lo importante es que la documentación sea fehaciente y consistente con la situación económica declarada. Algunas opciones habituales:
🏦 Documentación bancaria
Extractos bancarios, plazos fijos, depósitos en caja de ahorro o cuenta corriente, transferencias recibidas. Es documentación útil para acreditar la disponibilidad y trazabilidad de los fondos, especialmente si guarda consistencia con la actividad económica declarada.
🏠 Venta de otro bien
Escritura de venta de un inmueble anterior, venta de un vehículo, valores u otros activos. Sirve para acreditar que los fondos provienen de la realización de un patrimonio previo.
💼 Actividad laboral o profesional
Recibos de sueldo, facturación como monotributista o autónomo, declaraciones juradas impositivas, dividendos societarios. Acredita la capacidad económica habitual.
🎁 Donaciones recibidas
Escritura de donación recibida de padres u otro familiar, junto con documentación que acredite la capacidad económica del donante. Es habitual cuando los padres ayudan a los hijos en una primera vivienda.
⚖ Herencias
Declaratoria de herederos, inventario sucesorio, escrituras adjudicativas. Es la forma habitual de acreditar fondos provenientes de una sucesión.
📊 Certificación contable
En casos puntuales y operaciones complejas, una certificación contable legalizada puede servir como documentación complementaria para explicar la disponibilidad de fondos, especialmente cuando existen múltiples fuentes, actividad empresaria o ingresos de difícil trazabilidad documental.
¿Qué pasa si no podés justificar todo?
Si la documentación no resulta suficiente, es inconsistente o impide cumplir con la debida diligencia, el escribano puede no avanzar con la autorización del acto y, si corresponde, evaluar la formulación de un Reporte de Operación Sospechosa (ROS) ante la UIF. En la práctica, lo más habitual es que cuando el escribano detecta inconsistencias y empieza a pedir documentación, la operación no avance. Por eso conviene conversar el tema con el escribano antes de firmar el boleto, no después.
Caso especial — PEP: si una persona reviste la condición de Persona Expuesta Políticamente, el escribano debe identificar esa situación y aplicar los controles reforzados que correspondan según la normativa UIF y el nivel de riesgo del caso. Ser PEP no implica automáticamente que la operación sea sospechosa ni que deba reportarse por ese solo motivo, pero sí exige un análisis más cuidadoso del perfil, la actividad y el origen de los fondos.
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