Deudas de servicios e impuestos de la propiedad: ¿qué hace el escribano?
Una de las dudas más comunes antes de escriturar es: «¿Y si la propiedad tiene deudas?». La respuesta depende del tipo de deuda. El escribano no retiene todo igual: hay impuestos que efectivamente retiene y deposita, y otros conceptos que controla y exige cancelar antes de la escritura, pero que no son retención notarial.
¿Por qué importa esta distinción?
Saber qué retiene el escribano y qué no, te permite entender dónde está cubierto vos como comprador y dónde tenés que negociar con el vendedor antes de firmar. No todas las deudas funcionan igual: algunas las recauda el escribano por mandato legal, otras las controla pero las pagan las partes, y otras directamente quedaron derogadas en los últimos años.
1. Lo que el escribano retiene o recauda por norma
Estos son los conceptos donde la ley designa al escribano como agente de recaudación, retención o percepción. Significa que el dinero pasa por el escribano y él se encarga de depositarlo al fisco correspondiente:
Conceptos que el escribano retiene
✓ Impuesto de Sellos: tanto en Provincia de Buenos Aires (ARBA) como en CABA (AGIP), el escribano es agente de recaudación del Impuesto de Sellos respecto de las escrituras que autoriza.
✓ Impuesto Inmobiliario / ABL: en PBA existe obligación notarial de percibir o retener deuda del Impuesto Inmobiliario en determinados actos. En CABA, el Código Fiscal exige que no se autorice la escritura sin previa cancelación del Inmobiliario/ABL y adicionales.
✓ Tasas municipales (PBA): según el partido, el escribano puede actuar como agente respecto de tributos municipales vinculados al inmueble (Ley 14.351). La operatoria depende de cada municipio.
Tu protección como comprador: en estos rubros, el escribano solicita certificados, verifica la deuda informada y, cuando la norma lo impone, recauda o exige su cancelación antes de autorizar. Esto reduce significativamente el riesgo de recibir reclamos posteriores, aunque debe complementarse con acuerdos claros entre comprador y vendedor sobre deudas no informadas, períodos en curso y conceptos no fiscales.
2. Lo que el escribano controla, pero no retiene
Hay otros conceptos que el escribano verifica antes de la escritura y exige regularizar, pero que no constituyen una retención notarial propiamente dicha. Acá el dinero no pasa por el escribano: las partes se las arreglan entre ellas o con el acreedor correspondiente.
Conceptos que el escribano controla pero no retiene
✓ Expensas: el escribano pide informe de deuda a la administración del consorcio y exige que se cancelen antes de la escritura, o que las partes definan expresamente quién las asume.
✓ Servicios (luz, gas, internet): son facturas privadas. Pueden controlarse por práctica o por acuerdo de partes, pero no hay una retención del escribano como agente fiscal.
✓ AySA: tiene un régimen especial de certificado de deuda en escrituras. El escribano debe atender al certificado y a la cancelación cuando corresponde.
✓ ITGB (Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes – PBA): en donaciones, el escribano controla la declaración jurada y el pago si corresponde, pero no actúa actualmente como agente de recaudación general.
✓ Ganancia cedular: no es una retención notarial. El escribano debe advertir y documentar el tratamiento fiscal que corresponda, pero la obligación no se canaliza como retención del escribano; en ciertos supuestos pueden existir deberes fiscales en cabeza del adquirente o del transmitente, según el caso.
Importante: en estos conceptos, los acuerdos entre las partes son fundamentales. Lo habitual es que el vendedor cancele todo lo adeudado al día de la escritura, o que se acuerde por escrito quién asume cada saldo pendiente. El escribano puede, de ser necesario, puede retener un saldo del precio para garantizar la cancelación de estos rubros.
3. Lo que ya no se exige
Dos conceptos que históricamente se asociaban a la operación inmobiliaria fueron eliminados recientemente:
— ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): derogado por la Ley 27.743, vigente desde el 8 de julio de 2024. El vendedor ya no paga el 1,5% que se retenía históricamente.
— COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles): eliminado por la RG ARCA 5697/2025, vigente desde el 23 de mayo de 2025. Ya no se exige tramitarlo.
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