La afectación a protección de la vivienda, antes conocida como «bien de familia», puede resguardar tu casa frente a determinadas deudas. En PBA también existe una ley provincial sobre vivienda única que fue modificada en 2026. Te explicamos qué protege cada régimen, cómo hacer el trámite en PBA y CABA y qué cambió para las actuaciones notariales bonaerenses.
¿Qué es la afectación a protección de la vivienda?
El Código Civil y Comercial de la Nación, en sus artículos 244 a 256, permite afectar al régimen un inmueble destinado a vivienda, por todo su valor o por una parte. La afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda según la ubicación del bien. Si se cumplen los requisitos, limita la posibilidad de ejecutar la vivienda por determinadas deudas posteriores a la inscripción.
La inscripción es un paso central: permite comprobar la afectación y determina, conforme a las reglas registrales, su prioridad frente a terceros. Hacerla en la misma escritura de compra puede ser útil, pero la firma de la escritura por sí sola no equivale a una protección ya inscripta.
En pocas palabras: la afectación registral protege frente a ciertos acreedores posteriores, pero tiene requisitos y excepciones. No borra deudas ni impide toda ejecución.
¿Qué deudas cubre y cuáles quedan fuera?
Deudas alcanzadas
En general, la vivienda afectada no puede ejecutarse por deudas de causa posterior a la inscripción, siempre que no se trate de una de las excepciones legales. Por ejemplo, una deuda comercial posterior puede quedar alcanzada por esta protección.
Excepciones
La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior. Tampoco impide la ejecución por expensas e impuestos, tasas o contribuciones que graven directamente el inmueble; garantías reales constituidas conforme a la ley; deudas originadas en construcciones o mejoras realizadas en la vivienda; y obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida.
Conviene actuar antes de que aparezca una deuda. La fecha y prioridad de la afectación registral importan para determinar frente a qué acreedores puede oponerse.
¿Quién puede pedirla y a quiénes beneficia?
Puede solicitar la afectación el titular registral. Si el inmueble pertenece a varios condóminos, deben pedirla todos conjuntamente. Entre los beneficiarios pueden estar el propietario, su cónyuge o conviviente, sus ascendientes y descendientes; en defecto de ellos, determinados parientes colaterales hasta el tercer grado que convivan con el constituyente. Una persona que vive sola también puede designarse beneficiaria.
Cuando la pide el titular, al menos un beneficiario debe habitar efectivamente la vivienda; para que sus efectos subsistan, basta que uno continúe habitándola. El régimen nacional permite afectar un solo inmueble. También contempla la afectación por testamento y, en ciertos procesos de divorcio o finalización de la convivencia, por decisión judicial.
¿Cómo se tramita en PBA y CABA?
El régimen del Código Civil y Comercial es nacional, pero la inscripción se hace en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente al lugar donde está la vivienda. Los requisitos documentales y la presentación concreta dependen del Registro.
Ante la autoridad pública
La vía administrativa de afectación es gratuita. En PBA, el Registro provincial informa los requisitos y puntos de atención en su guía de afectación. Para un inmueble de CABA, podés consultar el trámite del Registro de la Propiedad Inmueble de CABA.
En una actuación notarial
También puede constituirse por escritura pública, incluso en el acto de compra, y luego presentarse para su inscripción. Los actos de constitución e inscripción están exentos de impuestos y tasas. Si la constitución se realiza con profesionales a pedido de los interesados, sus honorarios en conjunto no pueden superar el 1 % de la valuación fiscal. La gratuidad de la vía administrativa no convierte en gratuita la actuación notarial.
¿Qué cambiaron las leyes bonaerenses 15.638 y 15.639?
Las dos leyes se publicaron el 21 de octubre de 2026 y rigen desde el 30 de octubre de 2026. Se aplican en el ámbito de PBA y tratan cuestiones diferentes de la afectación registral nacional: la Ley 15.638 modifica la Ley 14.432 sobre vivienda única y de ocupación permanente; la Ley 15.639 incorpora un deber de información para los notarios bonaerenses.
Ley 15.638: vivienda única, familia y renuncia
La reforma establece que las garantías de la Ley 14.432 benefician al grupo familiar del titular aun después de su fallecimiento, siempre que continúe habitando la vivienda permanentemente. Comprende al grupo originado en el matrimonio o en una unión convivencial e incluye a los ascendientes y descendientes directos de cualquiera de sus integrantes.
También regula la renuncia a la garantía provincial de inembargabilidad e inejecutabilidad. El titular debe formalizarla por escritura pública o acta notarial después de recibir información veraz, completa y detallada sobre sus efectos, que debe quedar asentada. Si el inmueble es el hogar familiar y el titular está casado o en unión convivencial inscripta, se requiere el consentimiento del cónyuge o conviviente. En los casos previstos por la ley, puede intervenir un juez si el interés familiar no resulta comprometido.
Honorarios de esa renuncia: la Ley 15.638 fija para el notario autorizante un máximo del 1 % del menor entre la valuación fiscal del inmueble y el monto del acto o contrato que motiva la renuncia. Ese límite corresponde a la renuncia prevista en la ley provincial. Para la constitución con profesionales del régimen nacional rige otro tope, establecido en el artículo 254 del Código Civil y Comercial.
La Ley 14.432 prevé una protección automática para la vivienda única y de ocupación permanente, pero esa aplicación fue declarada inconstitucional por la Suprema Corte bonaerense en un caso. La reforma de 2026 no modificó el artículo que establece el efecto automático. No conviene suponer que una vivienda ya tiene una protección indiscutida por el solo hecho de cumplir esos requisitos. La afectación e inscripción del régimen nacional permiten comprobar registralmente su situación, con los alcances y excepciones del Código.
Ley 15.639: información en la escribanía de PBA
Cuando un notario de PBA interviene en una actuación relativa a un inmueble destinado a vivienda, debe informar al legitimado sobre la afectación del Código Civil y Comercial, la posibilidad de solicitarla gratis ante la autoridad pública competente y la opción de constituirla en la misma actuación notarial. Si la persona decide no afectarlo, el notario debe dejar constancia de la información brindada y de esa decisión.
Informar no es obligar a afectar. La decisión corresponde a la persona legitimada. La Ley 15.639 también encarga al Registro provincial difundir el régimen y la vía administrativa gratuita.
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