La reforma de donaciones por la Ley 27.587

La adquisición legal del derecho real del tercer adquirente de buena fe y a título oneroso

 

La teoría del título y modo

La adquisición de los derechos reales puede ser originaria o derivada, en la primera el adquirente obtiene el objeto del derecho real por sí mismo sin la intervención de otro del cual recibe, como sucede en la adquisición por prescripción adquisitiva larga o usucapión, y en la segunda se visualizan las figuras del tradens y accipiens. La adquisición derivada puede provenir de actos entre vivos o mortis causa. Las adquisiciones derivadas mortis causa son reguladas por las reglas de la sucesión del Libro V. En las adquisiciones derivadas entre vivos se aplica el principio del derecho romano “nemo plus juris” consagrado en el artículo 399 del Libro I, Parte General, Título V: Transmisión de los derechos, del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN) y supone la existencia de una doble causa de adquisición, título y modo, excepto en el caso de los derechos reales que no se ejercen por la posesión que requieren sólo de la causa fuente o título, más la inscripción registral. Para que se configure la adquisición derivada de un derecho real el artículo 1892 CCCN requiere la concurrencia del título y modo suficientes1. El artículo sigue los lineamientos del código velezano, que en la nota al artículo 577 criticó el sistema consensual francés de adquisición de los derechos reales, siguió a Freitas en la teoría del título y modo, y vio en la tradición la fuerza de oponibilidad “erga omnes” del derecho real; y ratifica los requisitos de capacidad y legitimación para la configuración del título suficiente para la adquisición del derecho real.

 

Título suficiente

El título suficiente es el acto jurídico causal2 revestido de las formalidades legales exigidas que emana de un disponente capaz y legitimado al efecto que tiene como fin inmediato la constitución, transferencia, modificación o extinción de un derecho real. De la misma definición de título suficiente se pueden construir los conceptos de justo título (falta de capacidad y/o legitimación) y título putativo. El justo título está definido en el artículo 1902 CCCN, como aquél que cumple con los requisitos de forma, pero que emana de quien carece de capacidad o no está legitimado para transmitir o constituir el derecho real de que se trate. La simple creencia de ser titular de un derecho real no es suficiente, sino que esa convicción debe estar justificada por una causa válida de adquisición como una compraventa, donación, permuta o cualquier otra que produzca esos efectos. Decía Vélez en la nota al art. 4010 CC “por justo título se entiende exclusivamente la reunión de las condiciones legales que prescribe el artículo. Cuando se exige un justo título, no es un acto que emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción. Precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión, es lo que la prescripción tiene por objeto cubrir. Agrega el artículo que la buena fe requerida en la relación posesoria, consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella, y en materia de inmuebles requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, en este sentido decía Troplong “sea onerosa o gratuita la obligación, debe producir en el poseedor la creencia fidedigna de que ha quedado investido del dominio correspondiente.”3

 

Modo suficiente

Asimismo, el artículo establece los modos suficientes de adquirir los derechos reales y presenta tres casos: la tradición posesoria, la inscripción registral y el primer uso. La tradición posesoria está consagrada como principio general para todos los derechos reales que se ejercen por la posesión, la inscripción registral sólo para los casos legalmente previstos y el primer uso reservado exclusivamente para la adquisición de la servidumbre positiva. La posesión cumple una doble función: configura el modo suficiente de adquisición del derecho real y es publicidad suficiente en pie de igualdad con la publicidad registral a los efectos de la oponibilidad del derecho real, conforme lo establece el art. 1893 CCCN. Esta es la base normativa donde se ratifican con claridad los caracteres del sistema argentino de adquisición de derechos reales: Es un sistema declarativo porque el derecho real nace extra registralmente con la coexistencia de título suficiente y modo suficiente y la inscripción registral les otorga oponibilidad frente a terceros interesados. La publicidad registral es la publicidad jurídica o cognoscibilidad que se obtiene por medio de un órgano específico denominado registro como actividad idónea para cumplir con el fin último que es la seguridad jurídica.

 

La oponibilidad

La registración ningún efecto producen sobre la bondad o eficacia intrínseca del título que se inscribe, el nacimiento o constitución del derecho, las condiciones, eficacia o irregularidades del acto, permanecen intactas en su origen, pese a la inscripción. El sistema registral argentino es no convalidante porque no subsana ni sanea los vicios de los que adolecieren los documentos que llegan a su registración. El derecho real nacido extra registralmente es oponible a los que participaron en el acto y aquellas personas que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real. El sistema declarativo no convalidante descarta la fe pública registral y lleva en su seno la patología de la inexactitud registral. Aún en su función de publicidad de la mutación real inmobiliaria, la registración no posee una virtualidad monopolizante ya que coexiste con otros medios de publicidad de igual o mayor rango, como son la publicidad cartular y la posesoria4.

 

El título “perfecto”, el título observable y el contrato de donación

Cuando en el tráfico inmobiliario se hace remisión a títulos perfectos o títulos observables en realidad no se refieren a ninguno de los conceptos jurídicos analizados anteriormente, sino a una calidad o tipificación creada por la costumbre del tráfico inmobiliario para señalar o identificar aquellos títulos que, en algunos casos, aunque suficientes para adquirir el derecho real, presentan situaciones jurídicas que pueden derivar en la inestabilidad de la adquisición. El concepto de título perfecto se refiere al origen y extensión del dominio: a lograr la certeza de la imposibilidad de que puedan iniciarse acciones con efecto real y reipersecutorio sobre el bien objeto del acto que perturben el derecho del disponente. Hay un análisis de validez y eficacia sustancial del título circunscripta a la ostensibilidad del vicio. Y así, a través de la evolución en doctrina y en la jurisprudencia, el contrato de donación como título causal, por su característica bifronte de producción de efectos tanto en vida como después de la muerte del donante, fue tipificado y calificado como un título observable en virtud de los posibles efectos reipersecutorios de la acción de reducción en caso de que con el acto se afectara la legítima de los herederos forzosos y en consecuencia la liberalidad resultara inoficiosa. Esta calidad se imponía en el tráfico inmobiliario con independencia de la posibilidad concreta en los hechos de emplazarse la donación en una de tipo inoficiosa. La cuestión no se centra en el derecho que se reconoce por ley al heredero legitimario, sino en las consecuencias que ese derecho puede producir en el tráfico inmobiliario. Estas consecuencias son las que determinan la calificación de observable o título imperfecto al ostenta el donatario o sus sucesores. La imperfección del título no deriva de una ineficacia congénita sino de una posible ineficacia sobreviniente, en caso que el heredero legitimario vea afectada su porción legítima por la disposición a título gratuito que en vida realizó el causante. “No hay norma alguna que condene la donación como contrato prohibido, y la supuesta condición resolutoria implícita lo es, desde la óptica de los que la admiten, en los supuestos en que el donante tuviera herederos legitimarios o cónyuge. Pero quien no los tiene no está condenado por condición alguna. Es libre de contratar como mejor disponga y el absurdo es la prohibición por las dudas”5. La descalificación de las donaciones como título imperfecto fue reforzada con la reforma del año 2015, que, contra todo propósito de solucionar los problemas de las donaciones en el tráfico inmobiliario6, profundizó la observabilidad de los títulos provenientes de donaciones con la redacción de los artículos 2458 y 2459 del CCCN, al extender los efectos reipersecutorios de la acción de reducción, no solo las donaciones a terceros ( es decir aquellos que al momento de la donación no tenían la calidad de herederos forzosos del donante) sino incluso también aquellas otorgadas a favor de los legitimarios (situación no contemplada en el código velezano). Como resultado de la reforma, se paralizó el tráfico inmobiliario7, el otorgamiento de créditos hipotecarios, la planificación sucesoria de los padres a favor de sus hijos y el acceso a la vivienda. De este modo se demostró que el legislador protegió el derecho de ciertos herederos pretendidos como privilegiados respecto del derecho del donante a disponer de su patrimonio para después de su muerte8. Finalmente, la Ley 27.587 tuvo como objetivo limitar los efectos reipersecutorios de la acción de reducción, para solucionar los problemas de la observabilidad de los títulos provenientes de donaciones en el caso de herederos legitimarios y de subadquirentes de buena fe y título oneroso9.

 

Dimensión acto o título causa de adquisición del derecho real

Las partes cuando formalizan un negocio jurídico tienen en miras la realización de determinadas consecuencias jurídicas, para ello, el acto debe ser válido y eficaz. La eficacia es, en definitiva, el cumplimiento de las consecuencias objetivas y subjetivas que se tuvieron en miras las partes al momento de la formalización del negocio. Para que el acto logre cumplir con los efectos señalados, previamente deberán existir en él válidamente los elementos estructurales del acto (sujeto, objeto, causa y forma). La existencia de vicios enquistados en alguno de los elementos del acto jurídico determina su invalidez. La invalidez es una categoría de ineficacia originaria o congénita porque que el acto nace con un vicio que provocará la invalidez del acto. Pero también hay actos que, naciendo válidos, devienen ineficaces. Esta ineficacia sobreviviente puede ser oponible a todos, como en el caso de la resolución o revocación, o solo respecto de determinadas personas en el caso de la inoponibilidad; y puede ser provocada por varios factores. La doctrina no siempre distinguió las categorías de ineficacia e invalidez. Se le atribuye a Windscheid la paternidad de la distinción, quien destacó que un negocio puede ser ineficaz sin que un defecto paralice su potencia. Los efectos reipersecutorios de la invalidez del negocio encuentran un límite en el art. 392 del CCCN frente a la existencia de un subadquirente de buena fe y a título oneroso. Vigente el código velezano, Mosset Iturraspe entendía que el 1051 CC, debía ser aplicado a otros supuestos de ineficacia del negocio, como la condición resolutoria, la resolución, el pacto de retroventa y el dominio revocable, sin embargo, expresamente el art. 392 CCCN, refiere a la invalidez del acto, lo cual refuerza la distinción de las categorías de ineficacia hoy especialmente contemplada en el art. 382 CCCN. Con el sistema del art. 392 CCCN, el derecho busca evitar la producción de los efectos patológicos, es decir, el devenir de la ineficacia negocial por la nulidad misma, porque al decir de Carnelutti: “la nulidad es una solución costosa al problema del vicio y por ello no se adopta sino cuando el problema no admite una mejor solución”10. Es por ello que los efectos reipersecutorios de las acciones son una excepción al principio indemnizatorio de quien produjo el daño, y por ello solamente corresponde mediando norma en ese sentido11. A excepción de los casos en donde se evidencia el daño producido por causa de la nulidad, que justifican plenamente el efecto neutralizador de las consecuencias y la retroactividad de los efectos restitutorios, el derecho se encamina a reconocer los efectos producidos a lo largo del tiempo a través de vías o mecanismos de subsistencia del acto.

En el caso del contrato de donación, y su posible resolución por inoficiosidad nos encontramos dentro del ámbito de las ineficacias funcionales o sobrevinientes generales, por ello, el contrato de donación que se constituye como antecedente de la adquisición del tercero, es un acto válido que puede devenir ineficaz por resolución en los casos legalmente previstos, pero aún así, los arts. 2457 y 2458 CCCN establecen la paralización de los efectos reipersecutorios de la acción de reducción, cuando se constituyan o transmitan derechos reales a favor de terceros de buena fe y a título oneroso, emplazándolo definitivamente, como un supuesto de inoponibilidad al tercer adquirente a título oneroso y de buena fe de bienes registrables de los efectos reipersecutorios de la resolución de la donación. El caso se legisla expresamente ya que como vimos, no encuadra en el art. 392 CCCN, porque no se trata de un caso de invalidez, así como tampoco en el art. 1902 CCCN porque no se trata de un justo título, aunque erróneamente el art. 2459 CCCN se refiera a la prescripción adquisitiva y establezca un plazo de 10 años como veremos más adelante. Mucho se ha discutido en doctrina sobre la naturaleza jurídica del plazo del art. 2459 CCCN, en particular entendemos que se trata de un plazo saneatorio que, ante un título suficiente de donación que puede sobrevenir ineficaz por resolución, el donatario o el subadquirente pueden oponer la prescripción adquisitiva especial de 10 años a los legitimarios, provocando la convalidación de su derecho real o la mutación subsanatoria de la causa adquisitiva. En los fundamentos de la reforma en materia de donaciones, se hace referencia expresa al art. 392 CCCN, remisión que dio lugar a muchas críticas de sectores de la doctrina civilista y argumentaciones sobre el error de tal afirmación. Lo cierto es que la vehemencia de las críticas cegó el análisis de los fundamentos. La referencia al art. 392 del CCCN se hace con relación a los principios argumentativos de la reforma, que se encuentran en la télesis de la norma en cuestión. En el caso del contrato de donación, nuevamente se plantea el conflicto entre la seguridad estática y la seguridad dinámica que produjo la gran discusión doctrinaria de la reforma del art. 1051 CC con la ley 17.711, el principio del “nemo plus iuris, la teoría de la apariencia, el principio de conservación de los negocios, el principio de buena fe, el efecto negativo de la restitución, la circulación de la riqueza, y las garantías constitucionales del derecho de propiedad.

En este sentido, la modificación de los art. 2457 y 2458 CCCN encuadran en esta perspectiva, es decir, en la aplicación de los principios que inspiraron la reforma del año 2015 que venía gestándose en la reforma del año 1968 con la Ley 17.711 cuando se modifica el art. 1051 CC. El CCCN consagra en su título preliminar la base de un código de principios que contempla a la buena fe como guía en la incertidumbre de la concreción del derecho, que en el último siglo han renacido en virtud de la insuficiencia de los instrumentos jurídicos disponibles para acompañar el desarrollo de la sociedad moderna que vio multiplicada la complejidad de las relaciones sociales y jurídicas. Los principios viven en el derecho positivo y por supuesto lo trascienden12, marcan el horizonte de la política legislativa y perduran más allá de las normas. Los principios nos ayudan a volver hacia el núcleo espiritual de lo que somos.

 

La adquisición legal del derecho real

El artículo 1894 CCCN establece una forma distinta de adquisición de ciertos derechos reales, que no requieren la concurrencia de título y modo suficiente para su concepción, sino que reconocen su génesis en la ley misma. Esta categoría no surgía expresamente del código velezano, pero los autores la reconocían en los supuestos de condominio de accesorios de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, por confusión de límites, el derecho real de usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos bajo su patria potestad, y el derecho real de habitación del cónyuge supérstite (arts. 2710, 2746, 287, 2816 y 3573bis Código Civil). El artículo en estudio omite toda referencia al usufructo legal de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a patria potestad (hoy responsabilidad parental), porque es una figura que se elimina del Código Civil y Comercial de la Nación, aún cuando se fija la administración de los bienes del hijo menor a cargo de ambos padres (arts. 685, 694, 695 y 696 CCCN) y el derecho a la utilización de sus rentas sin autorización judicial, pero con obligación de rendir cuentas en determinados casos. También se omite el caso de la servidumbre forzosa que expresamente reconoce fuente legal (art. 2166 CCCN) en el caso de la servidumbre de tránsito a favor de inmuebles carentes de comunicación suficiente con la vía pública, de acueducto si resulta necesaria para la explotación económica establecida en el fundo dominante o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulte perjuicio grave para el sirviente o que, de existir sea canalizada subterráneamente o en cañerías. En consecuencia, el art. 1894 consagra los siguientes casos en los que los derechos reales se adquieren por el mero efecto de la ley:

-Condominio con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles.
-Condominio de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso.
-Condominio que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables.
-Derecho real de habitación del cónyuge y del conviviente supérstite.
-Derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

 

El principio de buena fe

“Los principios jurídicos son fundamento de las normas, permiten interpretarlas, posibilitan un juicio de veracidad de las normas de acuerdo con el bien al que están orientadas, son correctores de aplicaciones injustas, permiten suplir la ausencia de un texto legal específico y son lugares desde donde parte la reflexión jurídica”13.

En primer lugar, cabe aclarar que utilizaremos la palabra principio desde la posición realista y iusnaturalista, como punto de partida en el orden práctico, o causa operativa noética del saber jurídico. Alterini decía que “La buena fe no es sólo un principio rector para la convivencia ordenada, sino que a través de ella se realiza en gran medida la aspiración ética que debe movilizar a todo ciudadano, con mayor razón si se siente convocado por la lucha por el derecho”14. Ripert en su orientador libro, titulado: «La regla moral en las obligaciones civiles», aseveró que a la supuesta separación absoluta «…de la concepción jurídica y de la concepción moral, es fácil responder mostrando el lugar que tiene en nuestro derecho la consideración de la buena fe»15. Entrar a considerar el concepto de buena fe en la ciencia del derecho es ahondar en un tema que tiene una gran amplitud y complejidad. En los países con tradición romano germánica la buena fe cubre todo el derecho como un principio general, y tiene aplicación en instituciones jurídicas muy diversas. Nada obstaría para que este principio no estuviera consagrado explícitamente en el ordenamiento jurídico, y, aún así, se aplicaría pues es algo que, por la propia naturaleza de las cosas, de hecho, irradia las relaciones entre los hombres. De conformidad con lo establecido por la doctrina, se señala que en la buena fe existen dimensiones tanto internas como externas, circunstancias objetivas y subjetivas. En sentido subjetivo la buena fe es la intención con que obran las personas o la creencia con que lo hacen. En sentido objetivo, la buena fe actúa como una regla de conducta, es un estándar jurídico que orienta la actuación ideal del sujeto. En la primera, la subjetiva, se abre la posibilidad de que el comportamiento de un sujeto sea irregular y antijurídico a pesar de que el sujeto obre convencido totalmente de lo contrario. Allí la consecuencia es que el sujeto es exonerado de sanción o, por lo menos, la que se le impone es atenuada frente a la que ordinariamente le correspondería. Mientras que la segunda concepción, la objetiva, deja de lado elementos de apreciación internos del sujeto, y hace alusión a un criterio o manera de proceder a la cual las partes deben atenerse en el desenvolvimiento de las relaciones jurídicas. Es por ello que se dice que un rol fundamental de la buena fe subjetiva es otorgar derechos, mientras que el rol de la buena fe objetiva es imponer deberes. En algunos casos se exige que el comportamiento del sujeto no sólo sea el adecuado, sino que además el mismo haya desplegado una dosis mínima de diligencia para establecer la realidad de la situación que se le pone a su consideración. Por ello, en tales casos, habrá que investigar la medida en que fue o no culpable de su error o de su ignorancia quien alega haber obrado de buena fe. Es allí cuando se llega a la distinción entre la buena fe simple y la buena fe calificada. Ahora bien, este resguardo a la protección del subadquirente trae como requisito la configuración de tal en el negocio mencionado, y en consecuencia deberá cumplir con los estándares de buena fe, que para el caso no se limita a la buena fe objetiva ni a la buena fe registral, sino que su actuación responderá a una conjunción de diligencias tendientes a configurar la íntima convicción de obrar conforme a derecho. Esta buena fe requerida para la viabilidad de la protección legal es entonces una buena fe subjetiva-objetiva, creencia-diligencia, dinámica y práctica que tiene como uno de los elementos fundamentales el estudio de los antecedentes cartulares, registrales y posesorios. Es irrelevante para el caso que la nulidad sea absoluta o relativa, en cualquier caso, el tercero estará protegido siempre que el vicio no sea ostensible. Por ello, para autores como Díez Picazo, una de las oportunidades en que la buena fe se aplica es aquella en la que la «buena fe significa confianza en una situación jurídica, que permite, en un negocio jurídico de disposición, creer en la legitimación y poder del disponente»16. «La seguridad de las transacciones exige que una adquisición en apariencia regular no pueda ser controvertida; el adquirente que haya adoptado todas las precauciones no debe ser inquietado»17. La buena fe se presume, conforme lo establecen los arts. 1918 y 1919 pero debe ser analizada en cada caso concreto, porque no es un principio rígido y por ello, la buena fe no puede ser tasada, no puede ser justipreciada, sino que es un concepto dinámico y adquiere matices subjetivos, de acuerdo a las circunstancias de hecho de cada caso. Se aplica al derecho sucesorio, ordenamiento teñido por el orden público sucesorio que recepta los derechos del heredero aparente en el art. 2315 y donde el art. 2313 conceptualiza al poseedor de mala fe como aquel que conoce o debió conocer la existencia de herederos preferentes o concurrentes que ignoraban su llamamiento. Ahora bien, tanto en el caso de las donaciones como en el caso del heredero aparente, la teoría de la apariencia es la que justifica la exclusión legal de los efectos reipersecutorios, pero existe una importante diferencia, mientras el art. 2315 se aplica a las adquisiciones del heredero aparente, que es quien dispone por ostentar una declaratoria judicial de herederos a su favor pero que puede carecer o ver limitada su legitimación por existir otros herederos con el mismo o mejor derecho, el art. 2457 se aplica a los adquirentes del donatario, quien se encuentra legitimado para transmitir el derecho real (título suficiente). En el primer caso estamos frente a una adquisición que neutraliza el principio general del nemo plus iuris del art. 399, (nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso del que tenía) y en el segundo caso a una adquisición legal a favor del adquirente del donatario, quien ostentaba un título suficiente. Ambas soluciones son opciones legales y manifestaciones de la teoría de la apariencia en favor de la circulación de los bienes y de la seguridad jurídica.

La buena fe es
criterio de interpretación e integración negocial,
fuente correctora de ejercicio de los derechos,
causal eximente de responsabilidad,
fuente de deberes secundarios,
elemento de control de clausulas abusivas,
fundamento de la doctrina de los actos propios,
razón de ser de la tutela de la apariencia jurídica

La buena fe del tercero en los casos del 2457 y 2458 se determinará porque no conoció la existencia de eventuales legitimarios con derecho a accionar, o no pudo llegar a ese conocimiento actuando con razonable prudencia y diligencia. El art. 1918 establece que la posesión será de buena fe si “no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad”. Y bastando la referencia a la mala fe del 1919, agrega el 2459, para despejar toda duda de las posibles pretensiones de aplicaciones analógicas del art. 392 o el art. 1902: no obstará a la buena fe del poseedor, el conocimiento de la existencia de la donación; y para reforzar el concepto, el art. 2459, comienza “En cualquier caso …”. Por ello, en todos los casos, la buena fe del adquirente no se ve desplazada por el conocimiento que el tercero tenga de la donación, porque el tercero siempre conocerá la cadena de transmisión de su enajenante a través del estudio de títulos, sino que, en cada caso concreto, será necesario acreditar que conocía la existencia de legitimarios potenciales sujetos activos de la acción de reducción y la prueba estará a cargo de quien alegue que la adquisición fue de mala fe. Coincidimos con Di Castelnuovo18, cuando expresa que el plenario Escary c/Pietranera19 fue el fallo más citado pero menos leído20, y comenta que el Dr. Gigena (que había sido Juez de primer instancia en el plenario Escary), cuando tuvo la oportunidad de emitir su voto en otro fallo, que se refería a una compraventa dijo: “Este caso no es igual al que tuve oportunidad de fallar siendo juez de primera instancia, allí se trataba de una donación, con la circunstancia agravante de que existía una heredera reconocida en la misma escritura”. “En este caso queda bien claro la mala fe del adquirente consistente en el conocimiento de la potencial inoficiosidad del acto de donación”. O el caso del Dr. Colmo21 cuando en el fallo “Vieiro c/ Bonahora”22 ante una negativa del comprador a escriturar por título imperfecto proveniente de una donación, hace una firme defensa de la seguridad del tráfico como modo de concreción del derecho. Asimismo, Kiper en oportunidad de fallar en una sentencia de Cámara de la Sala H, “Yebra c/Gasparini de Roca, s/acción de reducción”23, expresó : “Hay que examinar si el tercero conoció o pudo haber conocido, actuando con diligencia, los hechos que justifican la procedencia de la acción de reducción (…) en definitiva (…) quien pretenda resistir a una reivindicación debe acreditar su buena fe.” Y profundizó el concepto de la buena fe del adquirente, con este enfoque, al analizar la naturaleza jurídica del plazo de 2459 en un artículo de la Revista del Notariado del 201724, que recomendamos su compulsa.

 

La adquisición legal del derecho real del subadquirente de buena fe del art. 392 CCCN

“Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso”. “Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto ha sido realizado sin la intervención del titular del derecho”.

En primer lugar, el efecto general de la nulidad está regulado por los artículos 390 y 391, tanto entre las partes como respecto de terceros. El artículo 392 supera la distinción del acto nulo y anulable que había introducido la ley 17.711 al artículo 1051, que generó diversas interpretaciones con relación a la ostensibilidad25 del vicio, refiriéndose exclusivamente al acto nulo, como especie de ineficacia originaria del acto jurídico, conforme la clasificación de las nulidades del artículo 386 en absolutas y relativas. En segundo lugar, la condición de subadquirente se refiere al sucesor particular del adquirente del derecho real o personal en virtud de un acto posterior al acto nulo, protección del tercero que abarca tanto al subadquirente de derechos reales como al de derechos personales, sobre cosas muebles o inmuebles, y exige que sea de buena fe y a título oneroso.

¿Por qué la declaración de nulidad de un acto jurídico puede carecer de eficacia reipersecutoria contra terceros de buena fe y a título oneroso?

La protección de los subadquirentes de buena fe y título oneroso, responde a la opción del legislador a favor de la seguridad del tráfico negocial frente a la seguridad estática del derecho real de titular de dominio. El aspecto social del derecho de la propiedad, representado en este caso por el interés colectivo de la seguridad de las transacciones, impone el criterio expuesto26. La apariencia jurídica, como principio consagrado por nuestra legislación es, para algunos, fundamento más que suficiente para lograr la protección del tercero. Así, autores como Mosset Iturraspe veían en el artículo 1051 la consagración de este principio, que pone a salvo al subadquirente de buena fe y a título oneroso de cualquier vicisitud que pueda afectar al acto anterior a su adquisición27.

 

La adquisición legal del derecho real del adquirente de buena fe en el contrato de donación en el art. 2457 CCCN

Cabe destacar que el efecto reipersecutorio de la acción de reducción del art. 2458 antes de la reforma del año 2020, reconocía cuatro límites, que se mantienen vigentes: 1. Que se trate de un bien registrable (art. 2458), 2. Que el perjuicio a la legítima fuera superior a la mitad del valor de lo donado (art. 2454), 3. Que el donatario o el subadquirente no hayan ofrecido satisfacer en dinero el perjuicio a la legítima (art. 2458) y 4. Que no hubieran transcurrido más de 10 años desde que el donatario o el subadquirente entraron en posesión de la cosa (art. 2459)28. La compensación económica de los art. 2454 y 2458 produce la paralización de los efectos reales y constituye un límite a los efectos reipersecutorios de la acción de reducción y un derecho que el demandado puede oponer frente al heredero y que este no puede negarse a recibir. Asimismo, el plazo resolutorio del art. 2459 echó luz a la incertidumbre del art. 3955 CC que planteaba situaciones extremas ante la supervivencia del donante, que colocaba en mejor situación al usucapiente que al donatario. Es importante resaltar que este plazo de 10 años29 desde el inicio de la posesión del donatario (desde la fecha del título, primigenia o derivada por aplicación del art. 1901 CCCN) transcurre con independencia del fallecimiento del donante y no es de aplicación la dispensa del art. 2550 CCCN30. La aplicación del plazo genérico de prescripción liberatoria de 5 años también coadyuvó a la circulación inmobiliaria y a la reinserción de los títulos provenientes de donaciones. En este sentido, y de acuerdo a los principios que la inspiraron, la reforma establece un límite más a los efectos reipersecutorios de la acción de reducción, de los establecidos en los arts. 2452, 2453 y 2454 del CCCN, y lo hace sin desproteger la legítima, ya que deja latente el derecho creditorio del heredero legitimario contra el beneficiario, que tendrá efectos reipersecutorios con respecto al bien registrable donado cuando el donatario conserve el bien en su patrimonio, se haga la transmisión a un tercer adquirente de mala fe, o a título gratuito en las donaciones a no legitimarios, es decir los donatarios terceros y sus sucesores entre vivos gratuitos u onerosos cuando son de mala fe. En este sentido, en los casos de adquisición legal del derecho real del tercer adquirente a título oneroso y de buena fe, el heredero forzoso conserva un derecho creditorio que lo coloca en pie de igualdad con cualquier otro acreedor que no goza del privilegio del efecto reipersecutorio de las acciones patrimoniales, que como vimos, con la mirada colocada en la seguridad jurídica y el efecto patológico de las ineficacias, es cada vez más excepcional. La reducción subsiste como una deuda de valor. En definitiva, cuando la cosa ha sido enajenada, el efecto reipersecutorio se limita a las sub adquisiciones a título gratuito (solo hay privación de un beneficio) y a las de mala fe cuando son a título oneroso (al igual que la acción de fraude). Asimismo, la norma establece que no se configura la mala fe cuando media entre los antecedentes una donación por expresa disposición del 2459 in fine. Esta referencia a la existencia de un título de donación entre los antecedentes no hubiera sido necesaria; es más, resulta redundante, porque es lógico, en sistema de adquisición de los derechos reales en la argentina, que todo adquirente de un donatario conozca el título causal de su adquisición. Pero, es evidente que la inclusión tuvo por finalidad reforzar la distinción entre título suficiente y título perfecto, afirmar la no observabilidad del título en sentido formal y liberar el tráfico inmobiliario.

Entonces, la mala fe, consiste en el conocimiento del fallecimiento efectivo del donante, de que la donación afectaba ostensiblemente los derechos del heredero forzoso y de la probabilidad de la inoficiosidad según las situaciones de hecho en virtud de la vulneración de la legítima por causa de la donación. En el caso, y conforme lo expresara Alterini, el acto “si bien mantiene su ineficacia sustancial y operativa interna, por el efecto del emplazamiento del tercero de buena fe y a título oneroso, adquiere «eficacia operativa» frente a ese tercero y en general respecto de todos” esto es lo que nosotros llamamos convalidación por mutación de la causa adquisitiva.

 

 

Conclusiones

En síntesis el art. 2457 consagra los requisitos legales para paralizar los efectos reipersecutorios de la acción de reducción de las donaciones y exige la coexistencia de una adquisición de derechos reales del donatario a título oneroso y de buena fe. La onerosidad se computa comparando ventajas con sacrificios recíprocos partiendo de un ideal de equivalencia y la buena fe, como vimos, conforme el art. 9 CCCN y sus derivaciones analizadas, supone una buena fe activa y diligente que deberá ser analizada en cada caso particular. Lo que queda claro es que mala fe queda configurada en aquel que conocía que con la donación ostensiblemente se violaba la legítima de los herederos forzosos y no obstará a la buena fe del poseedor, el conocimiento de la existencia de la donación porque la donación es parte de la titulación de legitimación del donatario, circunstancia que, por las características del sistema argentino de adquisición de derechos reales, siempre deberá conocer el adquirente del donatario. La reforma en materia de donaciones prioriza en el ordenamiento jurídico la protección del tercero de buena fe y a título oneroso, como una opción a favor de la seguridad dinámica, la conservación de los negocios, la teoría de la apariencia, el acceso a la vivienda, el derecho a la propiedad y la circulación de la riqueza. No desconoce la defensa de los derechos de los herederos forzosos ya que conserva el derecho creditorio del heredero legitimario contra el beneficiario, que tendrá efectos reipersecutorios con respecto al bien registrable donado cuando el donatario conserve el bien en su patrimonio, se haga la transmisión a un tercer adquirente de mala fe, o a título gratuito en las donaciones a no legitimarios, es decir los donatarios terceros y sus sucesores entre vivos gratuitos u onerosos cuando son de mala fe. En este sentido, en los casos de adquisición legal del derecho real del tercer adquirente a título oneroso y de buena fe, el heredero forzoso conserva un derecho creditorio que lo coloca en pie de igualdad con cualquier otro acreedor que no goza del privilegio del efecto reipersecutorio de las acciones patrimoniales, que como vimos, con la mirada colocada en la seguridad jurídica y el efecto patológico de las ineficacias, es cada vez más excepcional. Excepcionalidad que también se justifica en el principio de igualdad y en la tendencia de morigeración de los efectos jurídicos de la legítima hereditaria a través de herramientas e institutos que prioricen la autonomía personal y la libertad de autodeterminación del proyecto de vida. Es cierto que la determinación del espacio otorgado a la protección del tercero constituye sin lugar a dudas, una cuestión de política legislativa, a tal punto de consagrarlo como uno de los casos de adquisición legal del derecho real en el art. 1894 CCCN, por lo cual, aquel que se posicione como tercer adquirente de buena fe y a título oneroso, consolida su adquisición de modo indiscutido. En definitiva, emplazado el adquirente en la posición de tercero de buena fe y título oneroso, mutará su causa adquisitiva y su derecho será inatacable. Se trata de un cambio subsanatorio de la causa adquisitiva o una convalidación del derecho real adquirido por causa legal.

En definitiva, el derecho de sucesiones debe receptar los cambios sustanciales que se han evidenciado tanto en el derecho de familia como en el derecho patrimonial con la modificación del Código Civil y Comercial de la Nación. En ese sentido, deberá lograr mantener un equilibrio31 entre las reglas imperativas y la autonomía de la voluntad, el proteccionismo estatal y la auto regulación del proyecto de vida, los principios generales del derecho, la constitucionalización del derecho privado, la recepción de los Tratados de Derechos Humanos y la reformulación de los principios de la contratación y de circulación de la riqueza que respondan a las necesidades actuales con herramientas jurídicas dinámicas y flexibles. Este equilibrio se logró con algunos cambios que impactaron con la reforma del 2015, como la disminución de las cuotas de las legítimas hereditarias, el reconocimiento del principio de solidaridad familiar, la consagración de la mejora especial a favor del heredero con discapacidad (art. 2448 CCCN), la ampliación de las causas de indignidad sucesoria (art. 2281 inc. b CCCN) el derecho real de habitación del cónyuge y conviviente supérstite (art. 2383 y 526 CCCN), las indivisiones forzosas, el reconocimiento del derecho a la vivienda como derecho humano, tanto en la etapa de acceso como en la de la protección de la vivienda adquirida (arts. 244 y siguientes, art. 456 y 522 CCCN), la atribución preferencial de la vivienda y de la empresa (arts. 2330, 2331, 2332, 2380 y 2381 CCCN), y los pactos sobre herencia futura (art. 1010 CCCN). Sin embargo todavía queda mucho por hacer en el camino del ajuste del derecho de sucesiones al derecho de familia y al derecho patrimonial, la reforma en materia de donaciones sin lugar a dudas se enmarca en ese camino, dentro de la lógica del principio de buena fe y de la seguridad de las transacciones.

 

 

BIBLIOGRAFÍA

1   DÍEZ-PICAZO, Luís. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Madrid 1983. Ed. Tecnos S.A., Vol. II, pp. 648-649. “es necesaria, pues, la yuxtaposición de dos elementos en algo que se puede considerar como un supuesto completo de formación sucesiva: el contrato antecedente y el traspaso posesorio. Solo la yuxtaposición de ambos elementos, cuando ambos actos jurídicos existen y son validos, determina la transmisión. Si únicamente ha existido el primero, habrá entre las partes una simple relación con puro valor obligacional. Se ha existido traditio, pero no habrá existido una verdadera transmisión de la propiedad, de modo que el tridente sigue siendo propietario, el accipiente no habrá llegado a serlo nunca y el primero podrá ejercitar una acción real reenvidicatoria, tanto frente a los posibles poseedores” (sub. adquirientes de este).

2 Para comprender esto nada mejor que la lectura del siguiente párrafo de las Pandekten de Regelsberg (t. I, párrafo 167) que tomo de la obra de Capitant (De la Cause des Obligations, p. 180. 2‘il ed. París, 1924): “¿Existe acto jurídico sin causa? El acto jurídico no es un fin en sí mismo, Se lo realiza o concluye en miras a un fin determinado, querido por las partes, y es a ese fin que se designa con el nombre de causa. El desplazamiento de valores producido por los actos jurídicos más importantes, transferencia de un bien, creación, extinción de una obligación, no es un fin en si mismo sino solamente el medio de alcanzar un fin. Por ejemplo, se transfiere la propiedad para efectuar una donación, un préstamo, para extinguir una deuda (causa donandi, causa credendi, causa solvendi). Ese fin que determina el desplazamiento de valor, constituye su causa”.

3  Troplong, Le droit civil expliqué, Tomo II, página 449, número 873, París 1857.

4  C.Nac.Com. Sala A, 15-7-2008, “Atlantic Sound S.A v. Varela Dario A y otros” AP 1/1040675.

5 Lamber, Rubén A., Donaciones, Buenos Aires, Astrea, 2008.

6  Fundamentos: “(…) Se proyecta solucionar un problema oscuro en la doctrina nacional: el de si las donaciones que exceden la suma de la porción disponible y la porción legítima del donatario están sujetas a reducción o si sólo se debe el valor del excedente a modo de colación. Se ha estimado preferible la solución según la cual, aunque haya dispensa de colación o mejora, esa donación está sujeta a reducción por el valor del exceso (…)”.

7  Lafaille, Héctor, Curso de contratos dictado en la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, t. 3, Buenos Aires, Biblioteca Jurídica Argentina, 1928, [Isauro P. Argüello y Pedro Frutos comps.], § 65, p. 56. “… Son casos en que las acciones reipersecutorias de nuestro Código, tan peligrosas e incómodas para la seguridad de los bienes y para la valorización de la tierra, han venido paulatinamente a quedar limitadas en su alcance y hasta en su naturaleza, como sucede en el presente, por obra de la interpretación judicial. Sin embargo, a pesar de ese esfuerzo, que ha llegado posiblemente hasta el exceso dentro de las facultades propias de esta rama de gobierno, siempre queda el asunto no sólo expuesto a la solución variable de los fallos, sino que en el mejor de los casos la acción aludida aun considerándola como personal se extinguiría recién a los diez años contados desde la muerte del causante […] verdad es que se evita –y esto es lo importante– la persecución contra los terceros…”

8  Alterini, Jorge, “La buena fe y los prejuicios ante las adquisiciones a título gratuito”, en Academia Nacional de Derecho, 11/07/2003, p. 47.

9  CNCiv., Sala A, 23/9/1954, “Apeceche, Rodolfo C. c/ Navarro Viola, María del C. y otra” (La Ley, t. 77, pp. 82-84), voto del Dr. Arauz Castex: “ (…) la acción reivindicatoria contra terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso –ya bien dudosa en el código por interpretación de la última parte del art. 2778– es poco menos que intolerable a los ojos de un jurista moderno. Puede afirmarse sin temor a desacertar que cualquier reforma del Código tendrá que ensanchar el ámbito del principio de la buena fe, en particular en cuanto a seguridad de los terceros adquirentes. Y que si ya en 1912 se afirmaba unánimemente que no hay reivindicación contra el sucesor del coheredero donatario y se dudaba si la habría contra el sucesor del donatario extraño, cabe afirmar que si esa doctrina variara antes sería para negarla contra uno y otro que para incurrir en el extraño retroceso de concederla contra los dos (…)”.

10  Carnelutti, Francesco, ob. cit. (cfr. nota 14), p. 559.

11  Urbaneja, Marcelo, “Los títulos observables, las adquisiciones a non domino, el dominio revocable y la falta de pago de precio en materia inmobiliaria en el Código Civil y Comercial de la Nación”. ED del 8/4/2016, ps. 1 a 5.

12  García de Enterría, Eduardo, Reflexiones sobre la ley y los principios generales del derecho, Civitas, Madrid, 1984, p.57.

13  Basset, Úrsula C., La calificación de bienes en la sociedad conyugal. Principios, reglas, criterios y supuestos. Editorial Abeledo Perrot, 1ra ed. Buenos Aires, 2010, p. 240.

14  Alterini, Jorge Horacio, “La buena fe y los prejuicios ante las adquisiciones a título gratuito publicado en la Academia Nacional de Derecho 11/07/2003, 47.

15  RIPERT, Georges, «La règle morale dans les obligations civiles», quatrième édition, París, 1949, ps. 287/288, núm. 157.

16  DIEZ PICAZO Y PONCE DE LEON, Luis. Fundamentos de derecho civil patrimonial, Madrid, Tecnos, 1983. p. 137.

17  MAZEAUD, Henri, León y Jean. Lecciones de derecho civil. Parte II volumen IV, Ediciones jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1954. p .118. 

18  Di Castelnuovo, Gastón R., en “Cód. Civil y Comercial comentado, anotado y concordado”, coordinado por Eduardo Gabriel Clusellas, Astrea y Editora Notarial, T. 5, págs. 427 a 446.

19  CNCiv en pleno, “Escary, José C Pietranera, Tancredo S/ Escrituración”, 11/06/1912, JA, 5-1.

20  Di Castelnuovo, Gastón, R., “Donación a terceros. Un título más a la luz de nuevos fallos antiguos”, Fundación Editora Notarial, La Plata, 2007.

21  “…Por lo demás, no hay en el código civil ni un solo texto, ni en el mismo art. 787 que autorice la acción reivindicatoria contra un adquirente a título oneroso y de buena fe, como el del caso. Todo transmite en él la protección que para la ley merecen terceros así, que representan el interés general, la firmeza y seguridad de las relaciones jurídicas. Apenas si caben, como en materia de colación, las acciones personales y por los correspondientes valores contra los beneficiados en exceso, o como en el orden general de supuestos del art. 2779, la acción personal contra quien sea autor del perjuicio. Por ello, preceptos como el del art. 3955 deben ser entendidos con relación a los casos en que la reivindicación es efectivamente posible, ya por mediar mala fe en la última adquisición, ya porque la adquisición de referencia es gratuita (art. 2777 y siguiente). De otra suerte, la circulación de los valores, que es todo un postulado de la ley, se encarece y restringe, lo que no puede ser de buen derecho…”

22  Cám. Civ. 1ª de Capital Federal, 12/8/1927, “Vieiro c/ Bonahora” (Jurisprudencia Argentina, t. XXV, p. 926).

23 CNCiv, Sala H, 12/5/1998, “Yebra, Patricia E. c/ Gasparini de Roca, María Marta E. y otros s/ Acción de reducción”.

24 Kiper, Claudio, “Naturaleza del plazo para sanear una donación”, En Revista del Notariado, Nro. 928, Buenos Aires, 2017.

25  La finalidad de la reforma al artículo 1051 por la ley 17.711 se encontraba expresada en la nota de elevación de la ley que decía: “Uno de los aspectos importantes de la reforma proyectada es la protección de los terceros titulares de derechos adquiridos de buena fe y a título oneroso frente a los vicios no manifiestos que pudieran tener los antecedentes de tales relaciones” (ver nota elevatoria de la Comisión de Reformas, ED 21-963 y colaboración de LLoveras de Resk, María E, en Bueres y Highton “Código Civil” Tomo 2-C).

26  “GARCIA, María A. Martínez de c/Simón Juan M y otros” Cámara Civil Segunda de la Capital, agosto de 1944, JA año 1945, II, Pág. 651.

27 De HOZ, Marcelo A. Adquisiciones a non domino. Disertación pronunciada por el autor durante la Sesión Pública de la Academia Nacional del Notariado celebrada el lunes 5 de diciembre de 2005, Revista del Notariado 884 21/6/06 Página 101.

28 http://mendozalegal.com/omeka/files/original/ca08c887590bdda96178df285e5263d0.pdf 

29  Guardiola, Juan J., “La usucapión en el nuevo Código”, en Revista Código Civil y Comercial, nº 2, 2016, pp. 19-43 (cita online AR/DOC/566/2016); “ (…) de la letra del precepto en cuestión, independientemente de la igualdad del plazo (10 años), no resulta la necesidad de concurrencia de los otros dos requisitos de aquella (justo título y buena fe). El primero se encontrará necesariamente superado en tanto habrá un título suficiente de adquisición de la donación (no es nula), aunque se trate de un dominio imperfecto, resoluble por una condición legal. En relación a la buena fe, soslaya –más allá de la genérica remisión al art. 1901 de unión de posesiones para ambas clases de prescripción– las distintas situaciones entre donatarios directos y subadquirente y según haya sido a legitimarios o extraños, sin suministrar criterios de apreciación en relación al comportamiento frente a un hecho incierto (el perjuicio a la legítima) independiente del conocimiento o no que se tenga de la existencia de eventuales perjudicados. Las directrices de los art. 1902 y 1918 CCCN en cuanto a la buena fe se revelan insuficientes: el derecho a la posesión resulta de una causa jurídica idónea y válida, del examen de la documentación y constancias registrales (estudio de títulos) raramente resultara una sospecha que dé lugar a un error inexcusable y no se indican los actos concretos de verificación que debiera realizar.

30  Conforme lo resuelto en las XXVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Santa Fe, 2019.

31  Medina, Graciela, Derecho de sucesiones y principios del Código Civil y Comercial, Publicado en: LA LEY 09/12/2015, 09/12/2015, 1 – LA LEY2015-F, 1169 Cita Online: AR/DOC/3392/2015