¿Qué es una donación de padres a hijos?
Es un acto jurídico por el cual los padres transfieren gratuitamente la propiedad de un inmueble a uno o varios hijos. Se formaliza por escritura pública ante escribano (es obligatorio para inmuebles) y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
La donación funciona como un anticipo de herencia: lo donado se computa como parte de la porción que le corresponde a cada hijo en la futura sucesión. Esto es importante porque la ley protege la legítima de todos los herederos forzosos.
La clave: reserva de usufructo vitalicio
La modalidad más utilizada es la donación con reserva de usufructo vitalicio. Significa que los padres donan la nuda propiedad del inmueble, pero se reservan el derecho de usar y gozar del bien durante toda su vida: seguir viviendo en él, alquilarlo y cobrar la renta. El Código Civil y Comercial admite expresamente que el donante transmita solo la nuda propiedad y se reserve el usufructo.
Los padres conservan
— El uso y goce del inmueble de por vida
— El derecho a alquilar y cobrar la renta
— La protección de su derecho de usufructo mientras se mantenga vigente
Los hijos reciben
— La nuda propiedad del inmueble
— La consolidación del dominio pleno al extinguirse el usufructo (por regla, al fallecimiento del último usufructuario)
— Sin necesidad de transmitir por sucesión ese inmueble en particular
Ventaja principal: al extinguirse el usufructo, los hijos pasan a ser titulares del dominio pleno de ese inmueble sin necesidad de transmitirlo por sucesión. Esto suele simplificar tiempos, costos y contingencias respecto de ese bien en particular..
¿Y si tengo varios hijos?
La donación no puede perjudicar la legítima de los demás herederos forzosos. Si donás a un solo hijo más de lo que le corresponde, los otros pueden reclamar.
La buena noticia es que la Ley 27.587 (vigente desde diciembre 2020) mejoró mucho la circulación de estos títulos. Cuando la donación se hace a un descendiente o al cónyuge y excede la porción disponible más la legítima del donatario, la diferencia queda sujeta a colación y debe compensarse en dinero. Además, la acción de reducción no afecta los derechos reales transmitidos por el donatario a terceros de buena fe y a título oneroso sobre bienes registrables. Esto significa que el título de la propiedad ya no es «observable» como ocurría antes En términos prácticos, esto dio mayor seguridad al tráfico del inmueble donado, aunque siempre conviene revisar cada caso concreto al hacer el estudio de títulos.
Importante: el asesoramiento del escribano es clave para distribuir correctamente entre los hijos y evitar conflictos futuros. En la consulta analizamos tu situación familiar y patrimonial en detalle.
¿Qué impuestos se pagan?
Si el inmueble está en la Provincia de Buenos Aires o el donatario tiene domicilio en PBA, se aplica el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB). Tiene mínimos no imponibles y alícuotas progresivas que son más favorables entre padres e hijos que entre otras partes. Podés consultar los valores actualizados en el sitio oficial de ARBA.
Si el inmueble está en CABA, no existe un impuesto local equivalente al ITGB bonaerense. Sin embargo, eso no excluye automáticamente el ITGB de PBA si el donatario está domiciliado en la Provincia de Buenos Aires..
Preguntas frecuentes
¿Querés donar un inmueble a tus hijos?
Te asesoramos sobre la mejor estrategia para tu familia: usufructo, cláusulas de protección y distribución entre herederos.
